2008年深圳中海香蜜湖1号项目评估.pdf

深圳【中海香蜜湖 1 号】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○八年九月 1 深圳【中海香蜜湖 1 号】项目后评估报告 前言： 深圳中海香蜜湖 1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年 4月 16日取 得土地使用权后，于 2005 年 5 月开始进行桩基施工，至 2007 年 8 月全部入伙，2008 年 2月达到后评估时点（数据截止时间为：2008年 4月 20日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后 开发的类似项目提供一定的借鉴。 深圳中海香蜜湖 1 号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总 部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地 参与其中，在此表示谢意。 目 录 【核心内容提要】 2 【项目概况及评估综述】 3 【项目投资管理评估】 3 【项目规划设计工作评估】 4 【项目营销工作评估】 12 【项目进度、工程管理评估】 19 【项目成本管理评估】 25 【核心内容提要】 一、 投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行 方面比较顺利。 二、 财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看， 项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、 规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后 的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实 践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；