国内大型房地产企业招标采购管理模式.pdf

目 录 1 万科集团(刘 威) …………………………………………..1 2 恒大地产(黄 媛) …………………………………………..9 3 保利地产(李运成) ………………………………………….18 4 中海地产(梁建军) ………………………………………….21 5 万达集团(张鹏飞) ………………………………………….32 1 国内大型房地产企业招标采购管理模式 2011 年 7 月 1 日，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布《2011 年上半 年中国房地产企业销售排行榜 TOP30》。其中，万科、恒大、中海、保利、绿地和万达领跑 销售金额榜，恒大、万科、绿地、碧桂园、保利和中海、万达则领跑销售面积榜。根据部门 需要，现针对性选取几家代表性企业进行招标采购以及成本控制方面的模式进行分析。 1 万科集团 如何更有效的整合资源，发挥规模效益是万科集团管理团队正在思考的事情，他们发现， 供应链条的稳定高效不仅可以简化复杂的采购清单，更有利于控制成本并有助于品质管理。 房地产产品和制造业产品的生产周期不同，但依然要向制造业那样学习规模化和标准化经 验。通过对大型跨国制造业企业为例，采购成本几乎占到了销售额的 50% （如其净利润是 5%，即采购支出和净利润是 10:1 的关系），这意味着，采购每省 1%，就会对利润带来 10% 的提升。事实上，供应链的价值对所有企业都是非常重要的。 通过标准化和集约化去实现一个企业的规模效益，同时通过标准化，深化与合作伙伴的 合作，从而带动整个行业发展。在“2010 年万科集团 AB 级标准化装修房子签约仪式”上， 首次将石材、墙纸、五金这三个以往通过总包单位进行采购的建筑部品列入到万科集团采购 中来的目的，就是从行业发展的角度考虑的；供应商可以在前期通过设计阶段的配合，提供 几套实用方案，而不是简单地提供上百种产品目录。 万科采购招标和供应管理的主要经验： 1、采购供应管理的责任体系和业务流程相匹配，从制定采购计划、申报需求计划、实 施招标采购、采购合同评审、采购合同交底、供应过程监管、供应效果评价的各个控制环节 的责任清晰、授权适当、工作关系明了，保证了业务流程的顺畅运行。采购实施部门要完全 掌握项目系统的采购策划控制目标计划，现场管理者不仅要报需求数量和时间节点，同时要 明确采购对象的质量标准和成本控制目标。 2 、采购策划控制目标计划与工程建设节点计划联动，事事做到事前控制。 3、集中采购的范围及标准做到事前明确，常规设备和材料集中采购清单基本稳定不变， 质量标准描述清晰详实。 4 、采购业务管理工具（各类表格）精细，制度简洁明了，业务所需表格工具设计科学 合理，可操作性强。 5、产品已基本经形成标准化，核心是设计形成了标准化，主要大宗材料、设备的采购 标准及采购方式也随之形成标准化，长期稳定的采购渠道也随之形成，成本控制目标得以有 效实现。标准化可以减少分散采购造成不必要的成本。这里的标准化，并不是说形成统一的 产品形态，而是形成不同类型产品的主要标准，有了这个标准才可能列出常规产品和产品的 集中采购清单，并明确其技术标准，最终形成长期稳定的标准化采购名录及批量采购，为最 大限度控制采购成本创造条件。集中采购不是采购执行者的单一化，而是要形成统一的采购 标准、统一的合格供应商名录、统一的采购计划、统一的审批流程，有责任部门和责任人来 统筹协调采购招标和供应工作。 6、完善供应商管理。除了把大量的时间放在协调和招标的实施过程，同时要时刻关注 供应商，建立供应商数据库。同时按照相关的采购流程对供应商进行评价，对供应商进行分 类分等级管理。要深入理解所需产品的属性特性及供应商的企业的规模、操作模式，产品品 质及售后服务、配合意识等。只有这样做，才能做到真正做到所使用产品的准确定位，才能 1 在供应商数据库逐步建立与完善的基础上做到同类供应商的分类分等级管理。 总之，万科能做到了事前、事中、事后控制三到位，采购成本和质量控制目标能得到保 证，供应能及时满足生产建设需要，确实值得我们学习。 一、采购管理发展模式 二、采购组织机构及原则