第三章 物业管理程序.pdf

第三章 物业管理程序 第一节 物业管理前期介入 第二节 物业的接管与验收 第三节 物业入伙手续的办理 第四节 物业档案的建立 第五节 物业的装修与管理 第三章 物业管理程序 在现代社会经济中，传统的管理方式正在被科学的、先进的管理方式 所取代。因而物业 管理不能照搬老一套的管理办法和管理经验，应引进 现代化管理中的全新思想，对物业实行 “全过程”的管理。本章将就物 业管理全过程中物业管理的前期介入，物业的验收与接管， 物业入伙手 续的办理，物业的装修与管理，物业档案资料的建立，物业日常管理和维 修养护 等内容进行论述。 第一节 物业管理前期介入 一、物业管理前期介入的认识 对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段。从形式 上看，物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使 用时介入即可，并且很多物业管理企 业也是这么做的，然而，从物业管 1 理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱 胎而出的，体制虽变，但管理手段却还有很多没有更新，物业管理一直滞 后 于规划设计和施工建设。开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、 便利的功能区域的先天制约因素。以往房地产开发商在规划设计中考虑了 房屋和配套设施建造时的方便和节约， 而没有从管理角度把房屋建成后 的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在 常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未 顾及 ，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体 布局上的缺陷，既使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以 后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计 阶段就选择好物业管理企业， 即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见， 使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。 物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营工 作和提供服务，是 使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形 成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可 分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的 现代化管理模 式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的需求，考虑到 社会经济发展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即从项目规划 设计阶段就开始关注物 业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程 的管理，其首要环节即是物业管理的前期介入。 这里所说的物业管理前期介入，是指物业管理企业在物业的开发设计 2 阶段即介入，从事 物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚 未形成对物业运行主体的管理，但是就其管理的内涵分析，它应属于企业 管理的一个管理阶段。 物业管理前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实 施平行或交叉管理 的方法，因此，无论是对房地产开发商还是物业管理 企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理 企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是 发挥物业的功 能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策，规划 设计，选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其 目的是为了增强对业主 的吸引力度。尤其在市场经济大潮中，房地产开 发商要保持其产品的竞争力，还必须有超前意识，即从高起点起步，充分 考虑人们对房地产品和工作、居住环境需求的不断变化，不仅 要重视物 业本身的工程质量，更应该考虑物业的使用功能、小区的合理布局、建筑 的造型、建材的选用、室外的环境、工作或居住的安全舒适与方便等；然 而对于业主而言，却不止于 此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种 意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。一 个物业开发项目需要几年时间，但其使用时间却是几十年，甚至上 百年。 随着人们观念的转变，业主既会从使用者的角度，也会从所有人的角度对 物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企 业，能在很大程度上避免缺陷 和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求， 因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应 参与市场竞争以获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协 议书 3 后，即应着手配备与物业相匹