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江苏省住房改革面临困难分析及建议 [摘要]“十二五”期间，江苏省通过一系列的住房改革措施，基本实现城镇居民“住有所居”。为了推动“住有所居”向“住有宜居”迈进，并进一步解决外来人口的住房问题，现急需将住房改革成果进一步深化。文章从回顾江苏省住房改革历程出发，结合实际，研究住房改革遗留问题，发现深化改革所面临的困难并给出相应的建议。 网:m [关键词]住房制度改革；住房保障；住房条件 [DOI]1013939/jcnkizgsc201801080 随着住房改革的不断深化，江苏住房发展进入一个崭新阶段，房地产市场得到了快速发展。江苏基本解决住房供应总量不足的问题，解决了城镇低收入家庭的住房保障问题，基本实现了城镇居民“住有所居”。但是作为发展强省的江苏，外来人口数量巨大，而且每年都以较大幅度递增，这些外来人口的住房保障问题并未得到切实有效的解决。2016年2月2日，国务院印发的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中指出，要以满足新市民（以外来人口为主）的住房需求为主要出发点，建立购租并举的城镇住房制度。2016年9月30日，国务院办公厅印发的《关于推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》中指出，将进城落户农民完全纳入城镇住房保障体系。在此背景下，江苏急需采取有效措施，以解决数量庞大的外来人口的住房问题。此次江苏的住房改革任务艰巨，所面临困难也更加大。 1江苏住房改革发展历程回顾及现状分析 1978年9月，中央提出解决中国住房问题的基本思路，调动个人的积极性，国家和个人共同努力解决住房问题，至此我国住房改革正式开始。江苏省从改革开放以来，住房改革历经30多年，主要有以下几个阶段。 11试点探索阶段 20世纪80年代，江苏省住房改革的第一个十年，是处于试点探索阶段。常州市和镇江市作为首批房改试点，主要采取新建住宅补贴出售、旧宅折价出售、“提高租金，增加工资”、个人购房支付1/3房款，单位补贴2/3房款等措施，以促进个人买房。 在第一个十年房改阶段，由于多种原因，住房改革方案并没得到真正的出台实施。江苏各城市大多以摸索试水的方式进行改革，并未建立一个较为合理的住房制度。 12住房创新阶段 到了20世纪90年代，江苏省住房改革进入了第二个十年。该阶段在第一阶段的基础上，总结教训，改变以往传统的住房改革观念。首先，转变住房改革观念，纠正先改先吃亏的错误思想，改变先从个别市县试点突破的做法，由11个省辖市共同联动起步房改。其次，通过建立住房公积金、提租补贴、新租公房交定金、职工买房优惠、住房基金制度等措施，逐步建立由国家、单位和个人共同合理负担的住房新机制。 本阶段房改是江苏省住房改革创新前进的一大步，是江苏房改起步工作的标志，为全国住房改革的全面推进提供了经验。 13住房保障阶段 1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加强住房建设的通知》中明确指出，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。江苏省各市先后制定出台廉租住房，并对廉租住房的面积标准和装修标准进行了严格控制。 2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中指出廉租住房保障范围扩大到低收入住房困难家庭。截至“十二五”末，江苏省基本上解决了城镇低收入住房困难家庭的住房保障问题。 江苏省经历从探索到创新再到保障的住房改革历程，逐步形成了较为完善的住房改革制度。但随着城镇化进程的不断推进，越来越多的外来人口涌入城市，对城市的住房保障系统造成了巨大的压力，这也是现时期江苏省在住房改革道路上面临的一个崭新的问题，亟待解决。 2住房改革面临的困难分析 在新时期，江苏省住房改革面临新的问题，解决的根本之道就是不能走老路，要创新。这将面临巨大的困难。 21保障对象过多 新时期江苏省住房改革将要解决的问题是新市民住房保障问题，对于新市民范畴的界定较为广泛。新市民主要包括：一是非本市户籍的外来务工人员；二是本市户籍的刚毕业在本市工作的学生。这两类群体人数众多，而且层次不一，对于住房条件的需求差异较大，众口难调。比如，学生在选择住房会考虑价格、位置、配套等因素；而农民工则考虑的是价格，住房条件只要满足基本居住条件即可；还有一些收入较高的外来工作人员则希望能入住在较为高档的小区。综上所述，在住房改革过程中不仅在住房质上难以保障，不能制定较为统一的保障标准，甚至由于人数众多，连在住房量上都难以为继。 22供求失衡 在现有房地产市场上，虽然供求在总量上基本均衡，但针对特定人群却呈现出较为严重的供求失衡。首先，从开发商角度上讲，江苏省每年都有一定量的新增竣工面积，再加上前几年房地产市场低迷时的库存，市场上的总供给量是非常高的。但是新市民这一群体大多为收入较低，短期内不具备购买住房的能力，还有部分人群根本就没有购买意愿。而开发商为了赚取合理的利润和快速回笼资金，是不可能以较低的价格