房地产企业全过程成本管理.pptVIP

4 房地产开发各阶段控制要点 * 房地产开发企业成本管理主要问题列举 缺乏规范的成本管理制度和体系 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本 设计变更、现场签证难以有效控制 超合同付款时有发生 难以实时了解大量工程合同的执行进度 难以精确制定资金计划 缺乏对成本历史数据的积累和分析 难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况 缺乏对供应商的全面管理 * 4 房地产开发各阶段控制要点 4.1 项目论证阶段成本控制要点 建立在充分完善成本信息基础上的对目标地块准确的成本信息分析评价体系； 项目拓展论证阶段的成本控制重点在于控制土地成本 建立严格完善的项目立项审批权限和流程； 制定适当的土地获取投标报价策略； 严格控制交地及付款风险。 * 4 房地产开发各阶段控制要点 4.2 规划设计阶段成本控制要点 设计供应商采购管理：对概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均通过规范化的设计供应商采购控制流程，以争取最佳的性价比； 通过限额设计落实目标成本的要求： 通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破甲方编制的《建造成本预算》； 通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量： 通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：通过会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。 * 4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 设计管理 采招管理 工程管理 成本管理 履约跟踪 变更签证 材设控制 变更管理 材设选型 限额设计 合同管理 集中采购 招投标 4 房地产开发各阶段控制要点 * 招标的意义：优选供应商，货比三家控制成本 招标的主要阶段：招标准备阶段、发标阶段、投标阶段、评定标阶段、 授标与签约阶段、后续工作 招标管理的几个关键环节： 供应商管理 招标文件与合同文件：招标范围及界面、工程量清单、技术措施 及质量标准 材料设备管理 招标流程管理 4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * 坚持工程招标低价中标的原则 工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。 出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。 在统一的技术、质量标准和商务条件下，坚持低价中标才是有意义的。 4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * * 招投标及合同订立阶段工程成本控制的内容 承包方式的选择 合同类型的选择； 计价方式的选择（采用清单计价）； 编制招标文件，确定合理的工程造价计价方法，确定预算控制价或标底。 选择合理的评标方式进行评标，以商务标（即投标报价）为评标重点。 充分考虑风险因素（主要是材料）； 合同签订前，再谈判； 4 房地产开发各阶段控制要点 工程招标后是否还需要砍价 工程招标，低价中标，不再砍价。 工程招标，定标后继续砍价，低中求低。 需要不断地谈判比价、砍价才能控制工程成本，只能说明我们对社会工程成本资源把握度还是不够。 几个提醒： A、我们有没有精力去侃价？有没有考虑到对营销、对发展计划的影响？ B、我们有没有能力去侃价？ C、高高举起的大刀，我们到底砍到了谁？ 地产名言：向施工单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。 4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * “低价中标，不再砍价”的优缺点 优点： 有利于施工单位或材料供应商或其它技术支持单位一开始就报实价，有利于我们得到相对准确的工程成本信息 ； 有利于提高工程招标的透明度，有利于增强施工单位或材料供应商或其它技术支持单位的信心，有利于在业界树立威信 ； 有利于简化我们的内部管理 ； 工程招标简洁明了，有利于现场的工程管理 ； 缺点： 发现因技术标准缺陷或商务缺陷导致报价不合理，不利于纠正 ； 合同中某些条款（如付款条件）可以作为合同谈判的交换条件，会影响“低价中标”的具体操作 。 4 房地产开发各阶段控制要点 4.3 采购招标阶段成本控制要点及延伸 * 开标后继续杀价的优缺点 优点： 招标文件中的技术标准缺陷或商务缺陷，可以在