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老龄产业状况及老年房产营销分析 台州联合纵横企业管理咨询公司 台州联合纵横企业管理咨询公司 2010年10— 12月 2010年10— 12月 目 录 1.关于老年产业 2.国内外老年房产发展状况及市场比较 3.老年房地产及其经营 4.两点建议 1.关于老年产业 1.1老年产业是指以老年人为目标客 户的产业。根据老年人群的基本需 求，可分为本位产业、相关产业和 衍生产业。 1.1.1本位产业：包括养 老设施和机构、养老房地 产等。 1.1.2相关产业：包 括养老设施和机构供应 链，养老护理服务业供 应链的各类产品以及养 老技能培训，来自于老 年人深层需求的娱乐学 习、心理咨询等。 1.1.3衍生产业：包括老年 投资理财产品、老年金融产 品及服务等。 1.1.4据全国老龄工作委员会工作 报告提供的数据，2009年，中国老年 人市场的年需求为6000亿元，2010年 达到1万亿元，而目前市场每年为老年 人提供的产品不足1000亿元，由供需 可见，老年产业蕴含的巨大商机。 2.国内外老年房产发展状况 及市场比较 2.1美国：现有的老年 住宅60%是租住型公寓， 40%属于老年社区。投资 回报分一次性收入和长期 性经营收入两种形式。以 太阳城为例： 2.1.1一次性收入。城内现有来 自全美及世界各地的16000多老年 住户，仍处于持续增长的态势。 老年社区中连体别墅内每套住宅 价格9—20万美元不等，可以选择 全部、部分或不需公共维护保养 的住宅。 2.1.2长期性经营收入。一 是配套设施收入，会员每人每 年享用综合会所的费用为140 美元，包括室内外游泳池、网 球游戏场、草地保龄球、健身 和娱乐中心、会议室和剧场。 二是租赁项目的出租收益，收 益主要来源于一次性销售收益 以及长期性收益包括公寓出租 收益及配套设施的使用收益。 2.1.3收费方式： 日常物业管理费用，按 物业建筑面积收取；专 业物业服务，专项收 取；配套设施使用费， 按会员制收费或使用次 数收取。 2.2日本：老年房产的发展大致经历了这样三个 阶段：20世纪40年代前的养老院时期；50—70年 代的老人之家时期；80年代开始的多类型时期。 1968年，日本就制定了 “银发住宅建设计划”，直 到1988年，由于日本社会老龄化问题凸显，该计划 才开始实施。日本的老年房地产起步比较晚，但是 发展十分迅速，服务理念的跟进也比较及时，老年 房产成为了老龄事业的支柱产业。 2.3加拿大：在解决老年住房问题上， 2.3加拿大：在解决老年住房问题上， 对老人实行住房优惠政策，主要对象是 对老人实行住房优惠政策，主要对象是 低收入老年人；帮助老年人修理和改建 低收入老年人；帮助老年人修理和改建 住房等。使大多数老年人能够生活在功 住房等。使大多数老年人能够生活在功 能设备较为齐全的老年专用住宅里。采 能设备较为齐全的老年专用住宅里。采 取的主要措施有:兴建老年社区，其中包 取的主要措施有:兴建老年社区，其中包 括普通型老年住宅、服务型老年住宅和 括普通型老年住宅、服务型老年住宅和 护理型老人住宅三类；建造活动住宅或 护理型老人住宅三类；建造活动住宅或 小型独立式住宅。 小型独立式住宅。 2.4中国： 2.4.1.老年房地产起步较晚，项目 建设尚处于启动阶段，规模一般也比 较小，功能不健全，品质和层次还较 低，其中大多数是陪住型和特护型。 一些地方的老年公寓或老年社区，多 是原有的已开发的住宅或公用设施改 建的。 2.4.2以标准化的老年房产概 念衡量中国目前的老年房产市 场，从规划、功能、户型设计 到相关服务配套设施的建设， 多有不符。XXXX颐乐园在国 内属于占领先机的样板工程。 2.5在老年房产经营 方面，国内外的理念差 别不大，这是由于知识 共享及全球一体化的结 果。在开发理念和消费 观念上存在明显的差 别。 2.6我国老年房地产营销存在的 不足：市场不健全，相关产业的 发展链条