物业管理的基本法律问题.pdf

物业管理的基本法律问题 主要内容： 1、物业管理与物业服务是不是一回事？ 2、物业管理的主要障碍来自哪里？ 3、成立业主大会是否应经过政府批准？ 4、物业费是物业企业的劳务对价，还是业主的共同财产？ 5、物业费应否实行政府指导价？ 6、业主能不能以拒交物业费来“维权”？ 7、物业服务企业有无维护小区秩序的权力？ 8、物业服务企业如何行使代位诉权？ 9、物业服务企业的是否承担安全保障义务？ 10、业主大会、业主委员会有无诉权？ 一、“物业管理”与“物业服务”是不是一回事？ “物业管理”是从香港引入的概念。 2003年《物业管理条例》： 物业管理、物业管理区域、物业管理用房 物业服务企业、物业服务费用 物业管理与服务 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 2007年《物权法》： 物业服务用房、物业服务企业、物业费 2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》 “妨害物业服务与管理的行为” 物权法与物业管理条例对物业管理的不同表述 《物业管理条例》 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业， 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设 备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生 和相关秩序的活动。 《物权法》 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托 物业服务企业或者其他管理人管理。 第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建 筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 区别：是否通过物业服务企业；有无“维护相关秩序”的职责。 1、什么是物业管理？ 物业管理是业主对自己所有的区分所有不动产的共有部分实施管理 的民事活动，其权利来源于建筑物区分所有权。 建筑物区分所有权：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部 分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权 利。（物权法第七十条） 物业管理的核心是业主自治。物业管理的主体只能是业主。 物业管理权利来源的路线图： 物业管理—→共同管理的权利—→建筑物区分所有权—→物权—→ 排他的、绝对的权利 由此得知：业主管理自己的不动产，是行使物权，是一种排他的绝 对的权利，任何人不得妨害与干涉。 物业管理权利来源示意图 物 权 所有权 用益物权 担保物权 占有 建筑物 区分所有权 共同管理 专有权 共有权 的权利 业主 委托物业 委托 自行管理 企业管理 其他管理人 物业管理是业主基于区分所有，而产生的共同事务管理 物权法第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 2、什么是物业服务？ 物业服务是专业公司或者管理人受业主委托（雇佣），为业主的不 动产进行管理维护的有偿服务。物业服务是物业管理活动的一部分。 物业服务的内容： 实务中，物业服务的内容由物业服务合同约定，通常包括保洁、保 安、共有部位与共用设施设备维修、养护、绿化养护等等。