金开项目的投资计划管理分析-工商管理专业论文.docxVIP

PAGE PAGE IV 目 录 摘 要 I ABSTRACT II 1 绪论 1 1.1 问题提出的背景 1 1.2 国内外项目计划管理现状及发展趋势 2 1.2.1 国外项目计划管理研究 2 1.2.2 国内项目计划管理研究 3 1.3 论文研究的意义 4 1.4 论文研究的目的及内容 5 2 房地产投资计划管理的理论基础 6 2.1 房地产项目计划管理理论 6 2.2 房地产项目投资分析指标 8 2.3 房地产项目投资计划管理 11 2.3.1 项目投资计划管理的作用 12 2.3.2 投资计划的指标确定 12 2.3.3 投资计划的动态监控体系 14 3 重庆金开地块房地产开发项目投资计划管理研究 21 3.1 项目概况 21 3.1.1 项目的位置概况 21 3.1.2 宏观环境和微观环境概况 21 3.1.3 项目的经济技术指标及建设规划设想 27 3.1.4 企业的项目管理模式 27 3.2 项目 SWOT 分析 29 3.3 实施进度安排 30 3.4 财务评价分析和不确定性分析 31 3.4.1 基础数据 31 3.4.2 财务评价 32 3.4.3 项目不确定性分析 32 3.5 项目投资计划的分析研究 34 3.5.1 投资计划帐户监控结构体系的形成 34 3.5.2 投资的现金流量计划 37 3.5.3 资金的筹措计划 39 3.5.4 项目的投资计划动态监控手段 40 3.6 计划监控过程中的注意事项和监控体系的作用 43 4 结论 45 致 谢 46 参考文献 47 附 录 49 PAGE PAGE 10 1 绪论 1.1 问题提出的背景 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产 业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是发展国民经济 和改善人民生活的基础产业之一。“衣、食、住、行”是人类生活的四大要素，其中 居住水平的高低，也是衡量一个国家的社会文明发展程度和经济发展水平高低的 指标之一。在我国，除了自然人口增加对房地产的需求刺激外，随着改革开放政 策的实施，对房地产的社会需求随着国家经济的不断发展而日益增加，房地产业 也因此成为了国民经济的又一个支柱产业。随着国民经济和房地产业的进一步发 展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 我国的房地产业起步虽晚，但改革开放后，尤其是进入 90 年代以来，房地产 业的形成、壮大和发展，使其成为城市第三产业的重要组成部分，成为新的十分 活跃的经济增长点，国家已在 2002 年将房地产业确定为国民经济支柱产业。据统 计，2005 年房地产开发投资 15759 亿元，比上年增长 19.8%。商品房竣工面积 48793 万平方米，增长 14.9%。商品房销售额 18080 亿元。其中，现房销售额占 35.5%， 期房占 64.5%。房地产业的效益和对我国经济的拉动作用日逐渐明显。 由于房地产业具有地域性强、资金密集、开发周期长、资源不可再生、知识 密集、投资风险性较高、受宏观经济和政策的影响较大、系统化的专业细分要求 高等几个显著特点，对不同项目的成功开发就要求必须对项目开发管理水平进行 大幅度的提升。在中国，房地产业属于一个较有发展潜力的产业，以前由于市场、 法制、法规以及企业运作等等的不规范，在很大程度上制约了整个行业的健康发 展。如今的房地产开发环境发生了很大的变化：（1）可供开发的城区土地资源日 渐紧缺、逐步规范的土地获得程序、市场化的土地价格、政策因素的大幅降低银 行信贷而导致的企业自有资金的大幅占用和迫使建立其它融资渠道；（2）也因此 派生的对房地产预售款回收额度和速度的追求（目前为一般中、小型房地产企业 滚动开发的主要资金来源），对房地产市场的研究和营销研究逐步得到认识并被提 到议事日程上来； （3）资源紧缺和对综合实力要求的提升，迫使房地产企业由 原来的企业“单打独斗”向资源整合型的多方合作过渡，以求得增加市场机会和分散 市场风险； （4）消费群体的日渐成熟和消费的理性化，以及相关法律、法规对 行业的逐步规范减少了房地产企业的投机行为，投机利益得到大幅削减；（5）至 今在国内已形成了不少大型的房地产开发企业如万科、中海外、鲁能、钱江等， 并挟带巨额资金四处出击来占领市场，本土企业除可以稍微依势沾光外，更多的 是感受到的市场竞争加剧。以上开发环境使得房地产开发企业在今天不仅需要考 虑企业发展战略问题，而且必须对自己开发的任何一个项目采取审慎态度来认真 对待，否则就会仅仅因为一个项目的失败而一撅不振甚至破产。 房地产业属于资本密集型产业，目前相对于许多传统行业有着较好的利润空 间，各方强大资本极易大量涌入。一