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基于灰色关联研究商业地产项目系统风险评估 摘要：为了认识商业地产项目系统风险，应用灰色关联分 析对商业地产项目的系统风险进行了评估，并对系统风险类 型进行了排序。该方法计算简单，计算结果符合现实，在实 践中具有一定的理论指导意义。 关键词：灰色关联分析商业地产项目系统风险评估 一、 引言 随着第三产业的快速发展和中国产业结构的不断调整， 商业地产在城市经济中的地位越来越显著。它的发展不但带 动了第三产业的发展，吸纳了大量的就业人口，而且还改善 了人们的生活品质和城市景观。在这种情况下，决策者如何 有效地评估商业地产项目的系统风险，以提高企业的经济效 益和社会效益，对于社会、政府主管部门、开发商和用户都 具有重要的现实意义。 本文应用灰色关联分析对商业地产的系统风险进行了 评估，以寻求改善系统风险，为建立稳定、繁荣和谐的商业 地产市场做出贡献。 二、 灰色关联分析的计算步骤 灰色关联分析包括步骤如下： 1、确定参考数列，构造数据阵 参考数列一般记为XO (k),即X0={X10, X20, , XmO},通常xkO (k=l, 2, , m)为第k个指标的最优值。 根据不同情况，这些最优值可能是指标中的最大值，也可能 是指标中的最小值。 2、 数列的无量纲化处理 本文运用均值化方法处理数列，首先算出X中第k列元 素中的均值xik；然后再将同列各行元素xik除以xik,得 到新的无量纲元素cik,从而构成新的数据矩阵C,即： Cik=Xik/xik/H (1) 3、 求差序列、最大差和最小差 差序列：(ki) =■ 两级最小差： m=H A i (ki ) =■ ■ 两级最大差： M=H A i (ki) =■ ■ 4、 计算关联系数 将经过量纲处理的最优指标值CO作为参考数列，经过 量纲处理的各因素指标Ci作为比较数列，求出CO中第个最 优指标与Ci中第k个指标的关联系数a i (k)： a i (k) =■ (2) (i=l, 2, . .. , m, k=l, 2, . . . , n) 式中，a i (k)为关联系数；P为分辨系数，取值范围 P=0. l—l.o,, 一般取 0. 1—00. 5o 5、 计算关联度 关联度计算公式为：ri=Bo 6、 结果分析 根据计算出来的关联度，对每个因素与比较因素进行 排序，若关联度ri最大，则说明Ci与最优指标值集C0最 接近，第i个因素优于其它因素，从而确定对系统影响较 大的因素。 二、基于灰色关联度的商业地产项目系统风险评估 （一） 系统风险评估指标的确立 本文结合商业地产项目和专家的意见，运用相关性原 理，对研究对象逐步分解，构建了商业地产项目系统风险评 估指标体系，如图1所示： （二） 数据的标准化 1、 对于政治因素的子集，标准化的参考数列及被比较 数列有： ={0. 9842 0. 9876 0. 9844 0. 9875 0. 9792 0. 9776}； = ■ 2、 对于自然因素的子集，标准化的参考数列及被比较 数列有： ■二{0.9949 0. 9871 1 11 1} 3、 对于经济因素的子集，标准化的参考数列及被比较 数列有： ={0. 9837 0. 9689 0. 9880 0. 9412 1 1} ■二■ 4、 对于社会因素的子集，标准化的参考数列及被比较 数列有： ={0. 9788 0. 9774 0. 9567 0. 9396 0. 9838 1} 确定差序列矩阵和最大最小级差 用公式Ai (ki) =■ (i二1, 2, 3, 4)确定标准化处理 后的各子集差序列矩阵，结果如下： 1、 政治因素的子集集差序列矩阵如下： A 1 (k) =■ 2、 自然因素的子集集差序列矩阵如下： A2 (k2) =■ 3、 经济因素的子集集差序列矩阵如下： A3 (k3) =■ 4、 社会因素的子集集差序列矩阵如下： △ 4 (k4) =■ 根据以上矩阵确定各个子集的两级最大差M和两最最小 差m,即： M (kl) =0. 0538, m (kl) =0； M (k2)二0.0221, m (k2) =0； M (k3) =0.0784, m (k3) =0； M (k4) =0.0906, m (k4) =0o 计算关联系数 1、 政治因素子集关联系数计算结果为： E1* 2、 自然因素子集关联系数计算结果为： E2=H 3、 经济因素子集关联系数计算结果为： E3=H 4、 社会因素子集关联系数计算结果为： E4=H 计算关联度并排序 商业地产项目系统风险评价指标权重经过整理分析如 表1所示。 根据公式■=■ (i, j=l, 2, 3, 4),矩阵 El, E2, E3, E4的■值以及指标权重确定各子集的关联度并排序，计算结 果如下： 政治因素子集