上海市高档物业市场研究报告.pdf

上 海 市 高 档 物 业 市 场 专 题 研 究 报 告 二零零三年 第一季刊 1 目 录 壹、 2003 年一季度上海房地产宏观市场 一、土地市场 二、开发投资 三、开发规模 四、商品房市场 五、住宅销售市场 六、在建住宅基地的情况分析 七、2003 年一季度各区批准预售个案数量分布 贰、高档物业宏观市场简析 叁、中心城区高档物业市场分析 肆、综 述 一、未来高档物业市场发展综述 二、2003 年一季度各高档物业板块现况总述 伍、各区最新重点个案分析 陆、市场研究部下一步工作重点 附：最新典型个案市场快讯 2 壹、2003 年一季度上海房地产宏观市场 2003 年一季度，上海住宅建设仍然保持着高位运行，无论投资、开发规模还是市场销 售，都呈健康增长趋势。 一、土地市场 2003 年 1-3 月，上海市出让新增经营性用地 44 幅，土地面积 225.4 万平方米 ，可建 面积 301.9 万平方米 ，总体容积率为 1.34。在所有新增性用地出让中，住宅项目用地占 90%，依然为土地市场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅 占总量的 1.2%。具体分析各地块出让归属，主要分布在宝山、浦东、闵行等九个行政区， 其中宝山区出让土地面积为各区之最，为 55.2 万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东 屈居老二，同样为 8 幅地块，出让土地面积为 31 万平方米，闵行则位居老三。 出让新增性用地中，招投标用地 25 幅，占地面积 160 万平方米，可建面积 188 万平 方米 ，平均容积率为 1.18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体 地价水平较低，25 幅地块的成交均价为 1012 元/平方米土地。 二、开发投资 今年一季度全社会固定资产投资达 364.6 亿元，同比增长 25.9%，其中住宅投资完成 了 109.2 亿元，比去年同期增长 25.8%，占全社会固定资产投资比重达到 30%。全市商品 房投资 139.8 亿元，同比增长 29.6%，商品住宅投资 108.7 亿元，占房地产投资 77.8%。 三、开发规模 由于去年住宅建设规模达到历史最高水平，结转至今年的施工面积较大，同时新开工规 模仍持续增长，从而施工面积与竣工面积均比去年同期有大幅增长，一季度住宅的建设规模 处于历史较高水平。 全市 1-3 月份累计住宅施工面积 4531.9 万平方米 ，比去年同期增长 25.2% ；住宅竣 3 工面积 496.8 万平方米，比去年同期增长 105.9%。住宅新开工 513.7 万平方米，比去年 同期新开工 409.9 万平方米，增长了 25.3%。 新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新 开工总量的一半，达到 225.8 万平方米。 四、商品房市场 有资料显示，至 2003 年 2 月底，全市商品房批准预售发证数 205 份 ，面积 327.7 万 平方米 ，基本与去年同期持平，其中，1 月份批准预售面积为 258.4 万平方米 ，2 月份则为 67.3 万平方米，显示出 2 个月批准预售的一重一轻。具体分析批准预售分区情况，1-2 月 共批准 9 个行政区 205 个项目 ，其中以浦东 63 个项目，100.4 万平方米为各行政区之首， 黄浦区于年初批准预售，上市 8.2 万平方米 ，同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为 5.1 万平方米。 全市商品房预售登记面积 621 万平方米，成交总额 219 亿元 ，其