关于物业管理纠纷案件法律适用若干问题的思考.docxVIP

关于物业管理服务纠纷中热点难点问题法律适用之浅见 黑龙江省房地产业协会物业管理专业委员会王作为物业法律咨询服务群号：220435311 近几年，法律职业人员法学教授、知名律师在法律专业 授课（培训）、物业纠纷媒体报道中，对物业管理服务中出 现的问题纠纷，给出的法律适用及归责结论意见，与本人对 物业行业从业现实及物业法律适用的认知、归责存在实质性 差异，其基本根源是行业法律、法规、政策不健全，社会各 界人士对物业法律、法规、政策及行业生存发展现状认知的 差异。尽管物业管理行业在我省已发展二十余年，但至今尚 未出台省级地方性物业管理法规，各项配套管理政策严重滞 后，尽管国家出台《物权法》，国务院修订了《物业管理条 例》，对行业发展起到基本法律法规导向作用，但现实中关 于物业管理矛盾纠纷仍存在法律法规未明确规定的模糊地 带，见仁见智，在此阐述个人观点如下，供有识之士探讨甄 别。 一、物业管理服务行业的法律适用 在现有的法律框架内，实行的法律、法规、规章、规范 性法律文件、政策多层级的法律适用体系，法律以《物权法》、 《合同法》、《民法通则》、《侵权责任法》为骨架，辅助 以《电力法》、《水法》、《房地产法》、《电力法》等各 类专业性法律，同时形成以《物业管理条例》为主，各类与 物业管理服务相关、纷杂的行政法规、规章、规范性文件规 范体系，几乎覆盖社会生活的每个方面，与一般民事案件相 比，需要全面掌握和适用不同的规范，在法律层级效力、法 律适用原则具体情况下，才可能真正实现公平正义的目标， 由此引发的分歧屡见不鲜，也就成为一种必然。 二、物业管理服务中的法律规制模糊地带、热点问题 1、物业前期管理合同效力及约定期限问题 当开发商完成建设开发，将商品房交付业主使用的情况 下，开发商是否有权选聘物业公司及其与物业企业签订的前 期物业管理服务合同效力是否约束购房业主问题，仍存在质 疑和争论。由于业主进户前虽然部分确定，除特例开发项目 如家属楼或定向开发的情况外，绝大多数开发项目在进户入 住前成立业主大会、选举业委会、确定物业管理服务合同没 有现实可能，即很难在房产交付进户前，开发商只能以实际 房产占有人身份，结合房产开发项目规划设计的小区配套硬 件设施及确定的物业管理服务方案及收费标准，按照省、各 地市有关物业管理规定及报批程序与选聘的物业企业签订 前期物业管理合同并确定物业费价格，该合同依据《物权 法》、《物业管理条例》及最高人民法院关于审理物业服务 合同纠纷案件有关的司法解释，不因业主未参与合同拟定、 签订过程或以不享受物业服务为由，而失去对业主约束的效 力，因此前期物业管理合同应当对业主产生拘束效力。 前期物业管理服务合同约定期限一般为三至五年，期满 后物业公司继续管理服务，两种情况：一是大多业主对物业 服务管理基本认可，继续缴费，二是大部分业主虽不满意物 业服务质量，现实中确因复杂原因无法有效维权，部分业主 既无暇也无心参与小区公共事务管理，无法有效组建业主大 会、选举业主委员会，因此没有确定物业公司、签订新的合 同的法律基础，在此情况下，出现两种情况，一是物业公司 继续管理服务，发生争议多按照事实合同认定法律关系；二 是物业企业因亏损公告退出管理，造成小区无人管理，现实 残酷而无奈。 2、物业费价格之争 就我省而言，部分地市制定的物业服务收费管理办法多 以小区硬件设施等级认定配合物业服务等级标准确定，实施 菜单式选择，看似科学合理，实则存在现实操作具体问题： 一是近年来物业行业作为劳动密集型产业，服务管理成本主 要构成的用工及社会各项保险、维修材料、建筑配套设施设 备维修养护等企业运营费用大幅增长，而大部分物业管理服 务项目收费价格未随之调整，造成行业普遍处于低质低速运 营状态，与业主需求及企业生存客观要求不相适应；二是制 定出台的物业费收费标准只能解决文件出台后新建小区物 业服务管理服务收支基本平衡、略有盈余问题，但在制定中 很多地市物业行业主管部门、物价部门普遍存在复杂心理， 有意无意压低价格标准；三是难以解决老旧小区收费价格背 离市场规律，项目运营难以收支平衡，亏损面大，现实发生 及潜在解除合同（形成所谓弃管小区、楼）引发的具有全省 普遍性的社会性民生问题；四是新收费办法出台后，物业企 业按对应等级调整提高几乎没有太大操作余地，大部分小区 业主面积、户数双过半表决同意没有现实操作可能，造成有 收费办法没调整价格操作余地，物业企业收费提价引发的合 法性之争已成为困扰双方的顽疾。 对物业收费价格机制个人拙见是：现有情况下，物业服 务规范化程度不高，市场机制尚未成熟，实行政府指导价格 确实对维护业主及物业企业双方权益和社会稳定具有实际 操作意义，但长远的机制应是以市场为导向的服务及价格机 制，通过市场调节，优胜劣汰，形成稳定的