2018.12.07 - 房地产行业2019年展望：延续下行趋势不失速.pdfVIP

[Table_MainInfo] 行业研究/房地产/房地产 证券研究报告 行业专题报告 2018 年12 月07 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 2019 年行业展望：延续下行趋势不失速 市场表现 [Table_Summary] 投资要点： [Table_QuoteInfo] 房地产 海通综指 20.02% 9.22%  2018 年行业销售增速呈现高开低走趋势，增速好于先前预测。2018 年 1-10 月 全国累计销售面积达到13.31 亿平，同比增长2% ，较2017 年全年同比涨幅回 -1.58% 落 5.47 个百分点；全国累计销售金额达到 11.59 万亿元，同比增长 13%，较 -12.38% 2017 年全年同比涨幅回落 1.12 个百分点。分线城市来看，一二线城市除年初 -23.18% 受节假日影响同比数据波动较大外，全年销售面积同比负增长。2018Q1 三四线 -33.98% 2017/12 2018/3 2018/6 2018/9 城市棚改目标上修，销量好于我们先前的预期，2018 年保持正增长， H2 后涨 资料来源：海通证券研究所 幅收窄。  土地购臵费带动房地产开发投资，先行指标已出现回落。房地产开发投资完成 相关研究 额包括四部分建筑工程、其他费用、安装工程和设备工程。建筑工程和土地购 [Table_ReportInfo] 《房地产行业2018 年 1-8 月数据点评： 行业资金面持续改善，等待旺季冲量情 臵费用占房地产开发投资完成额的84% ，是影响房地产开发投资主要因素。2018 况》2018.09.16 年 1-10 月土地购臵费当月累计同比增速约为66% ，较2017 年全年增速高42.6 《房地产行业2018 年 1-7 月数据点评： 个百分点，是房地产开发投资中四类分项唯一保持正增长的指标。土地购臵费 累计投资当月反弹，销售持续超预期》 的主要包括分期缴纳的土地成交价和各类补偿安臵费等，所以土地成交价款是 2018.08.15 土地购臵费的先行指标。近一年数据显示，土地成交价款同比增速高位转向发 《浅滩卧龙终得水，倒海翻江立乾坤—物 业行业深度之行业篇》2018.07.26 生在2017 年 12 月，随后涨幅明显收窄。土地购臵费同比增速也在2018 年 6 月出现拐点。我们认为受制于土拍限制条件、需求下行压力和资金偏紧等因素， 房地产开发商可能会保持谨慎购地的态度，土地购臵费同比增速将随土地成交 价款同比增速的趋势继续收窄。 [Table_AuthorInfo]  蓝筹房企销售H2 出现分化，拿地趋谨慎。我们重点跟踪的蓝筹房企为中国恒大、 碧桂园、中国海外发展、融创中国，万科和保利地产。2018 年单月销售方面， 2018H2 后六家房企单月销售金额较上半年明显承压，销售主要布局三四线城市