2008济南静安花园营销推广策略提案.pdf

删除的内容: sp 2008济南静安花园营销推广策略提案 静安花园营销推广方案 第一部分：济南房地产市场简析 一、济南楼市：机遇与风险并存 2007 年岁末，济南房地产在深广沪楼价纷纷“跳水”的状况下呈现出颇为 诡异的局面，表面波澜不惊，其实在市场中已经存在了开发商与置业者的内在博 弈，东南西北部各大楼盘既有“捂盘惜售”囤积居奇，也有“免费排号”狂揽客 户。诚基中心在寒冷的十一月开盘发售，火热的销售局面似乎给单调的冬日带来 一丝暖意，但是后继而来的众多开发商在新的 2008 年是否依然如此风光还不能 预测：在即将到来的2008年，济南楼市将呈现机遇与风险并存局面。 机遇： 0 1、山东地区强劲的经济发展趋势带动房地产市场依然坚挺。 2007 年高涨的房价似乎还没有超越人们的心理预期，从济南到各地市住宅 市场均一片红火，随着经济的发展、城市化水平的提高，房地产商们相信在山东 这样的好日子还要持续三到五年。济南作为山东的省会，经济快速发展，房地产 刚性需求持久。从市场反应来看，房价仍有上升潜力。 2、外来大开发商看好济南纷纷在济南安营扎寨 世茂、保利、海尔绿城、海信、恒大、天鸿、新世界等开发巨头 2007 年或 大张旗鼓或低调潜入济南市场，在济南各个区域部下战略棋局，加上本地开发商 如浪潮、黄金、中齐等也不甘示弱争相拿地，战火硝烟已经开始弥漫，东部奥体 中心、北部天桥区、西部腊山片区成为各路兵家竞相觊觎之地。一方面：可以看 出济南市场存在巨大的潜力，这是开发商们的集体判断；另一方面：2008 年的 竞争惨烈程度将达到最为惨烈的高峰。对于开发商和购房者来说，这都是一个矛 盾。潜力释放——价格上涨；竞争惨烈——价格下降。但是从现在来看更像一个 机遇。 3、2020 年济南将成为一个拥有840万人口的特大城市 济南城市化进程加快，2009 年全运会、天桥区改造提速、京沪高铁途经济 南……，一系列的城市规划部署所展示的宏大图景正在变为现实，济南的城市化 道路日益加快。2007 年 12 月根据建设部审查意见，济南市规划中“关于黄河中 下游地区跨省际的中心城市”的城市性质定位，调整为“环渤海地区南翼和黄河 中下游地区的中心城市”。在城市规模方面，确定到 2020 年全市人口达到 840 万人，城镇总人口达到670万人，市区城镇人口 480万人。强劲的经济发展力量、 不断聚集精英人群、城市功能的扩张，作为省会城市，济南将聚集更多的人口， 购房需求持续递增。 4、济南楼市刚性需求明显 济南城市的运营向来是稳步的，城市的扩张发展循序渐进。与国内同类城市 相比，济南“招拍挂”产生的土地收益金明显处于下风，这从众多地产大鳄纷纷 登陆省城并接连拿地可以真实地感觉到，在他们看来济南这个城市的土地价值潜 力还相当可观。而济南的开发商同样深受山东特有地域文化的熏陶，没有像“特 线”城市的开发商那样“生猛”，楼市市值始终保持在一个合理的增幅区间。有