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市场化前提下股票市场和房地产市场相关 数据直观研究 摘要：随着我国房地产市场和股票市场逐步进入 市场化轨道，二者也呈现出一定的阶段性特征。笔者分析了 导致两者相关性的原因并提出了相关建议。 关键词：房地产价格 股票价格财富效应 挤出效应 替 代效应 一、 中国股票市场与房地产市场发展的现状 （一） 股票市场发展现状 我国股票市场建立只有短短的二十几年，但在经历了初 期制度探索阶段，我国股票市场已形成了与我国经济发展相 适应的特色道路，相关市场机制与法律法规逐步健全完善。 随着我国股权分置改革工作的一步步落实，一些长期限制我 国股票市场发展的历史遗留问题也逐步得到解决。 （二） 房地产市场发展现状 1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业 开始真正发展起来。在国家积极的财政政策刺激下，房地产 市场持续快速繁荣发展，甚至局部地区出现投资增长过快， 房价迅速上涨等问题。 二、 中国股票市场与房地产市场的联动性分析 为了更好的分析我国股票市场和房地产市场的关系，本 文选取了 1998年至2012年上证综合指数和全国国房景气指 数的月度数据作为股票市场和房地产市场发展状态的代理 变量来具体分析。从数据来看，股票市场与房地产市场之间 呈现显著的阶段性特征（图一）。 1?阶段一：1 998年-2001年上半年，二者总体呈上升 式波动。 受自然灾害和经济危机的影响，我国股市持续了两年的 整理行情。后期，在宏观经济好转和支持股市发展的政策措 施等利好因素影响下，上证综合指数慢慢启动上涨行情至 2001年到达2245的顶峰，持续了在此阶段的小牛市。而1998 年以来，在城市化和市场化大背景下，我国房地产业投资与 销售增长均出现稳步上扬，我国房地产市场整体出现了飞 跃。 2.阶段二：2001年下半年至2005年，二者走势呈现跷 跷板现象。 由于中国证券市场发展不成熟，公司治理结构不完善和 上市公司业绩作假等重重因素困扰着市场，导致指数逆经济 增长态势而动，股票市场陷入漫长而低靡的熊市。与此同时, 房地产市场却出现与股票市场截然相反的走势。国房景气指 数持续上升，房地产市场发展空前繁荣，甚至出现局部发展 过热的现象。 3?阶段三：2005年至2012年上半年，二者波动复杂，呈现大起大落，但相对于股票市场，房地产市场的发展存在 明显的相对滞后的特征。 上证综合指数从2005年的1000点左右的低谷一路飙 升，股市总体呈现飞毛腿式的发展，更创下了 6124. 04的历 史最高点，我国股票市场出现了空前的繁荣局面。同时，在 中国股票市场一路高歌猛进的背景下，房地产市场发展势头 强劲，一扫近年来市场受到压抑的观望气氛，投资性需求出 现反弹，国房景气指数不断上扬。 随后，在一系列国内外利空因素的冲击下，股市持续走 弱,一度跌破了 弱, 一度跌破了 3000点, 甚至出现了腰斩式的暴跌, 跌至 最低点1664.9点，股市几乎崩盘。但伴随着宽松货币政策 和巨额的资金推动，股市开始了新一轮的反弹，至2010年 上证指数又重新回到3000点。然而在不乐观的国际经济环 境下，上证综合指数走势疲软，一直在2200点徘徊。与股 票市场发展有几分相似，我国房地产市场的发展轨迹也呈现 出曲折性。在多重压力之下，房地产市场由“沸点”状态急 速降温，步入下行通道。国房景气指数持续走低，有价无市 的现象明显。虽然在中央政府出台的关于保增长”方针政 策的影响下，迎来新一波的飙升。可好景不长，紧缩的货币 政策以及国家对房地产行业的政策约束又严重打击了房地 产市场，国房景气指数出现调整。 三、联动性的原因分析 （一） 股价指数和国房景气指数总体呈上升式波动主要 是由于宽松政策和正财富效应一起作用导致的 1998年，我国经济受外部环境和自然灾害的影响，出现 国内经济不景气现象，股市与房市双双遇冷。为刺激经济， 我国实施了扩张性财政政策与货币政策，资金纷纷涌入股票 市场和房地产市场。同时，为了能够拉动经济，我国开始实 施比较猛烈的启动内需的政策，加大了对房地产的资金投 入。这些导致两市相继进入繁荣期。 此外，随着股票价格上涨产生了正财富效应，增加了企 业和投资者的财富，从而提升了对房地产市场的消费需求和 投资需求。 （二） 股价指数和国房景气指数之间的此消彼长主要是 由以下因素导致的 首先，股票与房地产作为风险投资品，它们之间存在替 代效应。2001年下半年开始至2005年上半年，经济不景气, 导致股市惨淡，股票价格一路滑坡，投资者信心严重不足， 难以形成回涨止跌的预期，资产在股票市场承受巨大的风险 压力。而在中国，投资渠道的匮乏又导致从股市撤离的资金 大量流向了收益率高的房地产市场，由此在两个市场之间形 成了一种自我强化的反馈机制：股价从高点迅速下跌导致投 资者恐慌抛售，大