河南怡丰置业发展有限公司郑州项目中期汇报有关问题的回复意见.pdf

谨呈：河南怡丰置业发展有限公司 SZ[2007]GW51 怡丰置业郑州项目中期汇 报有关问题的回复意见 开发大方向达成共识的前提下，几个需进一步 深化的关键问题总结 在怡丰置业郑州项目中期汇报会上，双方经过深入沟通，已就项目 开发的大方向达成了初步共识，在大部分的细节问题上也取得了基本 一致的意见，现就某些待进一步深化的关键问题归类并总结如下： No.1：客户定位的深化 No.2：多方案经济测算对比 No.3：品质多层产品营建建议的深化 No.4：景观及风格营建建议的细化 No.5：配套设施建议的细化 通过对问题的分析以及讨论，我司就上述各项问题的讨论 和回复意见如下文详述。 本报告是严格保密的。 2 客户定位的深化 品质多层的需求问题 目标客户置业特征探讨 本报告是严格保密的。 3 2 关于客户问题，怡丰对70%的90m 内产品的 市场需求存在较大的疑虑，我们将重点探讨 我们先从目前市场供求状况出发： 购买这种产品的目标客户经济承受能力有限，对价格较为敏感，他们对居住的需求其实并非完全基于面积 大小，更主要的是受到价格的约束，我们把这种需求转化为总价承受能力来进行分析—— 2 本项目90m 内的品质多层总价大部分在30万元以内，我们来梳理一下郑州市场上30万以内的 产品目前有哪些： 中心区：寸土寸金，房价高企，30万元以内房子供应主要以高单价的精装修小户型公寓产品为 主，供应量有限，产品同质化严重—— 2 2 思达数码国际公寓：高层，20~70ｍ ，精装修6400元/ｍ ，总价12~50万元； 2 2 左岸国际：小高层，40~60ｍ ，精装修4100元/ｍ ，总价16~25万元； 2 2 名门盛世：高层，29~44ｍ ，精装修5000元/ｍ ，总价15~22万元。 中心区30万元以内的商品房供应已是凤毛麟角，面积较小的居家产品总价大多在三、四十万以上。 郊区： 30万元以内房子供应以廉价低品质多层产品与旅游度假小户型产品两种类型为主，量少但 销售速度快—— 廉价低品质类型：21世纪国际城：多层，30~80多ｍ2 ，总价7~18万元； 旅游度假类型：龙泊圣地：多层，40~88ｍ2 ，总价12~30万元； 思念果岭山水：公寓，50~70，总价19~28万元。 主报告中对上述产品已作了详细分析，整体而言，销售情况普遍良好，说明郊区低总价小户型产品 有充足的市场基础，对于本项目而言是有利的。 本报告是严格保密的。 4 2 远郊90m 内产品案例借鉴—— 由于90/70是新政策，目前可供参考的完全执行该政策的远郊成功 案例较少，但我们可以选取条件类似、以洋房产品为主的郊区项 2 目，了解其90m 内产品的销售情况。 我们选取了以下二个外地案例： 厦门圣地亚哥 深圳四季花城 我们还研究了国六条颁布后郑州市第一个经过政府审批的项目：