香蜜湾项目营销策略思考.pdf

感谢各位开发商领导聆听 中 原 地 产 为 您 我 做 到 在一切开始之前，让我们通过时光隧道，追溯中央别 墅区的历史 后沙峪版块 香蜜湾 杨林版块 北皋版块 苇沟版块 第一阶段(80年代末90年代初) • 交通差、环境差、无配套 80年代末90年代初，顺义是一个无人问津的地方！ 第二阶段（1993年—2000年） • 以名都园、香江花园、丽京花园为代表的第一代外销别墅 香江花园 丽京花园 机场高速的进一步完善 逐步形成北京第一个外销别墅群，北京小联合 500强企业多数外籍员工成为主要租客 • 此阶段客户主要以投资为主 • 区域内产品以别墅为主 • 公寓以在别墅区里的服务式出租公寓为主 第三阶段（2000年—2006年） • 2003年首次提出中央别墅区的概念 以优山美地、观唐、大湖公馆为代表的新别墅出现 日祥广场 国际学校 京承高速 地铁15号线 机场北线 • 客户改变：由外籍人士逐步转变为高收入阶层的中 人 • 产品供应多样化：出现了新的别墅形式 第 阶段（2006年至今 ） • 受政策影响，区域内别墅开发明显减少； • 泛中央别墅区概念形成； • 此时大量高档公寓逐步入市，同时以名都园为代表的原有 别墅区内的出租公寓也转为销售； • 客户逐渐从金字塔尖阶层向中产阶层转变。 • 此时的中央别墅区，依然是北京 香蜜湾营销策略思考 2008年2月 • 政策篇 • 市场篇 • 产品篇 • 营销篇 • 中原篇 • 政策篇 • 市场篇 • 产品篇 • 营销篇 • 中原篇 2500 2285.8 2018.5 2000 1604.4 1771.1 1844.2 •住宅市场需求依然 1500 1314.7 1000 旺盛 500 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 销售面积(万m2) 15000 0.2 •住宅市场成交价格 0.1 10000 保持稳定增长