桂林湖畔山庄营销策略报告.pdf

桂林湖畔山庄 营销策略报告 桂林湖畔山庄 营销策略报告 创新提升价值 , 高度成就品牌! 美亚置业集团 桂林项目组 2007-12-20 1 前 言 本《营销策略报告》，是在《项目市调及定位报 告》的基础上，结合贵项目的规划及设计，着力 于把项目打造成桂林最高端的别墅项目。将通过 项目的营销包装、媒体宣传、客户活动、价格制 定等方方面面，把项目的讯息推广至目标客户， 使项目能达到卖得快、卖得好、卖得贵的目标。 2 目标开盘日期: 2008年5月1日 本项目作为桂林最高端的项目，别墅面积大，总价高，面 对的是国内高端客户，项目的现场展示形象极为重要。前 期准备工作必须完备，否则不宜早开。 销售前提 1.项目《预售许可证》需在开盘前取得及银行按揭手续完毕； 2.项目工程已开展； 3.现场售楼处提前2星期前交付(4月10日-15日)； 4.三维片、展示模型在3月8日前完成； 5.示范园林、看房通道及主入口完成(与现场售楼处同时完成)； 6.提供一套清水房作展示； 7.样板房装修在开盘后一个月内完成； 8.看房车：连接市内展示点和项目现场。 3 目 录 一. 总体营销策略 二. 项目卖点整合 三. 客户拓展策略 四. 价格策略 五. 销售策略 六. 项目展示及包装策略 七. 分阶段营销推广和媒体投放策略 八. 项目推广费用分配策略 4 一. 总体营销策略 5 总体营销策略 让我们起点高些……  以城市核心-71席豪华纯别墅为项目的核心定位；  高举高打，高调推出，低调销售；  突出产品高档次，体现项目尊贵、稀有、高品质；  提升客户心理预期；  以区域营销和产品营销为重点；  体验营销：项目现场让目标客户群亲身体会项目产品及服务的尊 贵；  活动营销：以一些具品味、特色的公关及推广活动，强化项目贵族 形象及增强项目市场知名度。 6 营销策略分解 a) 湖畔山庄项目，在桂林罕有的市中心景观地段，为纯别墅项目。作为项 目的核心卖点，必须以 “城市核心-71席豪华纯别墅＂为总体营销、包 装推广的主线； b) 万灵置业首次进入桂林高端房地产市场，以“湖畔山庄＂这样一个别具 特色的纯别墅项目。将创造最高端的市场，最贵的单价，因此在宣传推 广上必高调推出，以令各方瞩目，认识万灵，认同湖畔山庄； c) 高端别墅盘销售，首要的在于目标客户的认同，先建立形象，再行销 售。项目的尊贵、稀有、高品质是支持项目销售及价格重要的支撑； d) 高档项目，不能以低姿态入市，适当的提高，更能带动客户的情绪与购 买的热情； e) 桂林房地产开发仍处于发展阶段，高端需求仍末达炽热，为加快销售及 资金回收，扩大销售区域，外地销售是有必要的； f) 客户买房，房屋本身是最基本，形象、包装可以吸引客户的注视，成交 还是要基于房子品质及价格。 7 二. 项目卖点整合