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我国高房价产生原因研究和对策建议 【摘要】近几年来，我国的房价一路攀升，住房问 题已经成为市民热点关注的问题。房地产经济在我国国民经 济中占有重要地位，保持房地产的健康有效地发展，合理控 制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目标。分 稅制强化了中央集权，但由于转移支付没有制度化，地方负 担过重，造成地方财政被房地产彻底“绑架”的局面导致高 房价的产生。因此，遏制高房价必须进行分税制改革。 【关键词】分税制；改革措施；房价；地价 中图分类号：F29文献标识码A文章编号1006-0278 (2013) 06-021-01 近几年来全国各地房价一路飙升，先是发达地区的大中 城市房价急剧攀升，随后迅速蔓延到中西部欠发达地区的大 中城市，直至目前中西部欠发达地区县城的房价也水涨船 高、大幅抬升。房价上涨幅度大大超过普通居民的承受能力, 让工薪阶层苦不堪言。虽然中央政府采取了一系列举措，但 收效甚微，房价居高不下，呈现出且调且涨”的态势。究 其根源，真可谓是仁者见仁，智者见智。当前实施的不完全 “分税制”，是导致房价狂涨的直接驱动力。 一、前言 我国上世纪90年代初期，因推行财政“分权让利”政 策，导致中央政府的经调控能力下降，中央财政收入在全国 总财政收入中的比重在降低。为改变这种局面中央政府在 1994年在全国推行“分税制”，其目的是提高财政收入在 GDP的比例；提高中央财政收入在全国总财政收入中的比重。 其结果是财权上收，事权下移，中央政府与地方政府财权与 事权不对称，造成了地方政府财政困难，尤是欠发达地区县 乡财政困难。同时，这也造成了地区间财政差异性大。财政 收大的省市集中在东部发达地区，支大于收的省（区）集中 在中西部欠发达地区。目流行的一种说法：中央财政喜气 洋洋、省市财政勉勉强强、县级财政拆东墙补西墙、乡镇财 政哭爹叫娘”，这在一定程度上反映出实行“分税制”后中 央与地方的财政状况。在我国2800多个县（市）中，财政 长期出现赤字的县（市）已超过50%,全国1080个县发不出 来工资，约有50%-60%的乡镇入不敷出。据初步估算，全国 县级政府债务大约在6000万元?10, 000万元。 二、房价上涨的原因分析 （一）房价上涨的重要因素是地价的上涨 图表中数据指出全国各种资质企业2009年购置土地均 价均较08年有较大幅度的上涨，另外国土资源部最新发布 的一份报告称,2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米, 涨幅达25. 1%,为2001年以来最髙水平。根据此次发布的报 告，全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%,在 长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例更高。 特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比 已经超过40%,宁波更是超过50%o国土部坦陈，地价已成 为推房价上涨的关键因素，一线城市地产泡沫严重。 （二） 地方政府以地生财导致房价虚高 财权与事权不匹配带来的财政缺口，使得地方政府具有 强烈的增加财政收入的冲动，而出让土地及由此带来的房地 产业成为地方政府“最好”的选择。商业用地出让已成为不 少地方政府名副其实的“第二财政”，地方政府通过“圈 地”然后用财政和金融的手段进一步“圈钱”。除了土地出 让收入外，房地产行业还涉及到大量的审批利益。这些审批 环节不仅可以为地方政府提供大量的收入，而且为相关部 门、公务人员提供不少寻租机会。这从房地产市场已成为权 钱交易、官商勾结的温床也可见一斑。不仅如此，在官员任 期制下，政绩考核是当期的，而公有财产却可以一次性在任 期内变卖兑现。50年或70年的土地租金可以一次性兑现， 而政府一届才是三年、五年。这必然诱发地方政府强烈的 政绩”冲动和短期行为。卖地，收取土地出让金，是来钱 最快的办法，城市也确实需要发展。 （三） 房地产业成地方政府主要财源 按照1994年实行的分税制财税管理体制，仅有营业税、 契税等税种可以由地方独享，所以，很多地方政府将其作为 最主要的财源培养目标。譬如说，建筑业和房地产业不仅会 带来可观的营业税，其巨额利润还会带来丰沛的企业所得 税。此外，土地出让金、项目配套费也均归地方政府所有。 根据国土资源部公布的数据，2001年，土地出让金收入不过 占地方本级财政收入16.61%；而到2006年，这个比例则到 了 50. 92%O 一些地方政府的土地收入竟占财政收入的70%! 三、对策建议 分税制改革 （一） 改革分税制提高地方财政收入 要真正遏制高房价，必须进行分税制改革。，要想扭转 地方政府部门“卖地生财”的无序状态，必须对现行共享税 的分配比例进行划分，适度提高地方政府（增值税等税种） 的分享比例。比如，中央和地方比例可以考虑调整到6 : 4, 从而增加地方政府收入。要解决髙房价，就必须从源头解决 土地