《都市住宅》上海房地产需求研究定量报告.pdf

《都市住宅》 搜狐网焦点房地产网 上海房地产需求研究上海房地产需求研究 上海房地产需求研究上海房地产需求研究 上海房地产需求研究上海房地产需求研究 上海房地产需求研究上海房地产需求研究 定量报告定量报告 定量报告定量报告 定量报告定量报告 定量报告定量报告 传统的统计方法 区域法 （按区统计指数） 三环法 （按内环、中环、外环统计指数） 板块法 （按各个板块统计指数） 传统意义上决定房价的因素 成本决定房价？ 品质决定房价？ 地段决定房价？ 政策决定房价？ 需求决定房价 需求法需求法，顾名思义， ，先把当前的购房人 需求法需求法，， 群分类，然后根据房屋总价来判断购买 人群，通过分析该部分人群需求和对价 格的承受力来估判未来的价格走势。这 种分析方法区别于“供应法”成为一种以 需求为中心的新研究方法。 几种需求分类方法 按用途分 按需求弹性分 刚性需求 婚房 柔性需求 二次置业 落户上海首次购房 投资 养老等 按价位分 高价房 中价房 低价房 分类原则 无重叠性 可统计性 有实用性 按人群进行需求分类 人与人的差别大于人与兽的差别 ——蒙田 购房人群分类 神龙系：顶层的购房人士， 远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士 近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士 本金系：本土的，多金的成功人士 白二系：白领二次置业 少成系：年轻的企业经营者，专业人士 白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚 渡新系：新上海人过渡型 以上购房人群占当前上海整个购房人群的70 ％左右，也是目 前上海开发商设定楼盘定位应有的方向。 2006年下半年楼盘涨幅 （按人群分类) 06年下半年各系楼盘涨幅 12.00% 10.53% 10.00% 8.00% 6.00% 5.26% 4.24% 4.00% 2.00% 0.00% 白一/渡新 白二/少成 神龙/远海/近海/本金 去年下半年涨幅最大的10个楼盘 证大家园 上海滩新昌城 瑞虹新城