2008年达州市主城区住宅市场需求特征调研报告.pdf

目 录 第一部分 北海经济环境概况2 一、城市发展概况2 二、宏观经济环境3 三、中观经济环境分析5 四、微观经济环境6 五、城市功能定位6 六、综合分析7 第二部分 北海工业园地块研究分析8 一、北海工业发展状况8 二、工业运行的主要特点8 三、北海工业发展条件分析9 第三部分 房地产市场环境分析13 一、北海房地产发展现状13 二、北海房地产板块划分概述分析14 三、北海房地产价格分析15 四、北海房地产市场客户群体分析16 五、市中心区楼盘抽样调查个案分析17 六、海景楼盘抽样调查个案分析23 七、郊区楼盘抽样调查个案分析24 第四部分 北海工业园地块背景分析26 一、地块条件26 二、地块现状26 第五部分 结论：28 1 第一部分 北海经济环境概况 一、城市发展概况 （一）地理位置 北海地处广西南端，北部湾东北岸。位于东经108°50′45~109°47′28 ″，北纬 21°29′~21°55′34″之间，西北距南宁206公里，东距湛江198公 里，东南距海口市147海里。市区南北西三面环海，有涠洲（24.74平方公里）、 斜阳（1.8平方公里）二个海岛，涠洲距市区大约20.2海里。 北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于 大西南、海南及东南亚的中枢位置，地理位置优越。总面积3337平方公里，市 区面积957平方公里。 （二）历史沿革 北海市因市区北面濒临海而得名，始见于清康熙初年，清嘉庆年以来沿称为 市。1876 年中英《烟台条约》辟为通商口岸。1949年12月4日解放，当时为镇， 归合浦县管辖，1951年1月改为广东省辖市，同年5月委托广西省领导，1952 年3月正式划归广西，1955年5月重归广东，1956年降为县级市，1958年降为 合浦县北海人民公社。1959年改为县级镇，1964年恢复为县级市，1965年6月 又划归广西。1982 年经国务院批准，成为旅游对外开放城市。1983 年 10 月恢 复为地级市。1984 年4 月被国务院确定为进一步对外开放的十四个沿海城市之 一。1987 年 7 月 1 日合浦县划归北海市管辖。 （三）行政区划 全市辖海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共27个乡镇（3个乡、24个 镇），5个街道办事处，87个居委会，343个村委会，6630个村民小组。总面积 3337平方公里。 2 海城区辖涠洲、靖海、驿马3个镇，东街、中街、西街、海角、地角5个街 道办事处，共有51个居委会、20个村委会，250个村民小组，总面积140平方 公里。 （四）人口概况 2005 年末，全市户籍人口达 149.24 万人，比上年增加 1.37 万人，增长 0.93%，其中市区人口 55.79 万人，增加 0.83 万人，增长 1.52%。全市人口出生 率为11.21‰，比上年下降1.32个千分点；人口死亡率2.9‰，比上年下降2.84 个千分点；人口自然增长率8.31‰，比上年增加1.52‰。 二、宏观经济环境 （一）、北部湾经济发展分析 北部湾经济将对北海市等沿海城市产生重要的影响，目前在东盟合作框架 内，广西沿海城市经济将迅速带动，对外贸易和合作投资将显著增强，形成巨 大的推动作用。 北部湾经济区作为劳动力成本以及各种资源优势明显的沿海沿边经济区，区 域经济具备强大的优势；目前中国—东盟博览会落户南宁，南宁成功承办两届博 览会，广西对外开放的新形象和知名度得到显著提升。 2005年，北部湾（广西）经济区经济增长势头强劲，主要经济指标增长速 度居全区前列。南宁、钦州、北海、防城港四市生产总值合计达到 1202.6 亿元， 占全区生产总值的比重为 29.6％，在全区经济发展中的战略地位显著提