034.城市存量产业空间的活化策略研究——以深圳沙井街道为例.pdfVIP

城市存量产业空间的活化策略研究 —— 以深圳沙井街道为例 曾钰桓，陈伟新，牟旭方，司婧平 摘要：随着城市土地进入二次开发阶段，存量产业空间的集约利用与再开发成为了解决我国城市用地紧张、 缓解人地矛盾的重要手段。本文尝试总结了深圳西部产业区的发展历程，提出了存量产业空间存在土地利 用效益不均衡，工业用地闲置率高，碎片化严重等问题，并通过对其成因进行分析，得出了低效产业空间 的产生不仅是因企业生命周期规律的制约，更是失衡的利益分配、产权混乱、管理复杂以及城市管理体制 的缺陷、政府治理政策的频繁变动等原因导致的。本文通过对沙井街道产业园区的空间活化实践，在规划 技术、政策引导、政企合作方式等三个方面提出了存量产业空间的活化策略，以期为后续研究提供参考。 关键词:存量产业,低效工业,闲置空间,活化 1 引言 在新型城镇化背景下，存量空间资源的再利用已成为实现城市产业转型升级，促进城市 土地资源集约利用以及推动城市内涵式发展的重要开发战略。当前，包括深圳在内的中国一 线特大城市 （北京、上海、广州等），城市空间已经面临无地扩张的巨大压力，如何实现土 地的集约利用与二次开发，推动低效、闲置用地的活化升级，实现微观的空间更新再利用， [1] 将会是未来长时间中国多数城市亟须解决的最现实也是最急迫的问题 。 在产业发展方面，前30余年的快速建设透支性开发国内的城市空间资源，导致后备发 展空间不足，且各产业集聚区普遍存在空间利用松散、产业布局混乱、基础配套落后等问题， 迫切需要新的空间来承载产业转型升级进入高端化和国际化的要求。在这种形势下，城市存 量产业空间的活化与潜力挖掘不仅成为释放城市空间的重要途径，也成为支撑城市产业迈向 高端化的重要空间平台。 深圳市的产业转型升级是国家产业转型升级和产业结构调整最直接、最前沿、最透彻的 展示平台和观察窗口，其西部产业区不仅是中国内地早期吸引承接外来产业最早的地区，还 是深圳市整体产业升级与空间转型发展最具说服力的示范区域，更是未来粤港澳大湾区发展 现代服务业和高端制造业的重要空间载体。本文以深圳宝安区为研究对象，并结合沙井街道 综合改造实际案例，总结了城市产业空间中低效工业用地的识别方法，对其成因进行了分析， 提出了城市存量产业空间的活化再生的思路与策略。 2 深圳西部产业区发展历程与用地现状 2.1 深圳西部产业区发展历程 本文的研究对象为深圳西部产业区，西邻伶仃洋，居穗深港黄金发展轴上，北接东莞， 南向与前海开发区共同构成深圳西部经济中心。研究范围以北边茅洲河、西边海岸线为界， 南边与南山区相邻，东边以南光高速、前海路、东滨路为界。范围涵盖宝安区大部分地区， 其经济腾飞始于20世纪80年代初期，得益于深圳经济特区的建立和香港制造业的转移，迅 速实现了工业化，形成目前总面积为326平方公里，人口将近300万的带型产业空间。 图 1 深圳西部产业区位置 图片来源：作者自绘 自改革开放以来，深圳西部产业的发展可以分为以下四个阶段。 第一阶段 （1978-1992年）为工业化起步与成形阶段。在这一时期，深圳西部产业区依 靠独特的政策优势和利用毗邻港澳的地理优势，抓住香港产业结构调整的机会，大力发展对 外加工贸易产业，大规模的引进“三来一补”企业。到1992年，宝安区已有 3400 多家 “三 来一补”企业，“三来一补”产业成为经济发展的支柱，更重要的是“三来一补”企业为宝 安区的第二次工业腾飞，在人才、资金、市场、技术上打下了坚实的基础。在 “三来一补” 企业的直接推动下，工业化进程迅速启动，逐渐形成了产业集群，建立了以工业为主的外向 型经济[2]。 第二阶段 （1993-2000年）为产业结构调整升级阶段。在这一阶段，宝安区的地区产值 从1993年的67亿元增长到2000年的468.18亿元，规模以上工业总产值增长了近三倍。在 工业快速发展的同时，大力发展高产、高质、高经济效益的 “三高”农业，提高农产品附加 值，建立了具有竞争性农产品品牌。在经济增长的同时，工业结构出现了调整与升级，结束 了前阶段快速的粗放式发展，开始向集约发展方式转变。到 2000 年，第三产业增加值占地 区生产总值的比重的47%，全区三次产业的比重为1.9:51.32:4