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城市重点功能区开发综合效益评价体系研究 徐放，喻建华 摘要：重点功能区作为城市发展的重点地区，其所收获的政策关注度、资金投入、项目安排、功能导入等 各方面的力度明显高于一般地区。对于我国多数城市而言，重点功能区建设仍处于探索阶段，关注的重点 多集中于重点功能区“终极理想状态”的空间状态描绘，而对重点功能区实施综合绩效预测、评估关注并 不够。在实施层面，重点功能区的土地储备实施主体主要着眼于土地出让金，对实施后产生的社会效益、 环境效益考虑并不多，单一地从土地出让的角度来评价重点功能区的建设绩效，可能导致 “一叶障目”。 本文以武汉市为例，通过对比国内外对重点功能区或类似区域的评估理论，探索适合国内重点功能区的综 合效益评价体系，为重点功能区的规划与建设提供更好的决策依据。 关键词：重点功能区，土地储备，综合效益评价 重点功能区是城市内资本、信息、人才、服务高度聚集的区域，在新的宏观经济发展背 景下，重点功能区对城市全方位发展的带动作用与日俱增。重点功能区建设本质上是一种超 越宗地的整体开发模式，与一般性的开发项目相比，重点功能区开发过程中的土地储备除涉 及房屋征收外，还需同步完成基础设施、公共服务设施配套建设工作，建设标准高、开发规 模大、周期长，资金需求大，涉及部门多。因此，通过建立合理的评价体系，进行重点功能 区综合效益评价，对于城市的健康运营有着积极意义。 1重点功能区综合效益评价研究进展 当前国内外对城市功能区或类似区域的评价体系的研究主要集中在城市社会学、城市地 理学和城市经济学等领域，通过不同指标的划定，对城市功能区的外部效应、运营效益及衰 退风险等进行评价。 1.1城市社会学视角 城市社会学领域主要研究城市功能区的外部效应，典型案例是纽约中央公园的建设，受 其所带来的外部正效应影响，周边地价出现明显上升，纽约政府将这部分额外收益用于平衡 中央公园的开发成本，从而在一定程度上解决了中央公园建设的资金困难。目前，国外对城 市功能区外部效应的评价方法主要包括附加价值法 （CVM）、享乐估价法 （HPM）和旅行费用 法 （TCM）等。 1.2城市地理学视角 城市地理学希望通过对反映城市功能区空间特征的指标进行分析，对功能区的空间转移 及衰退风险进行预判，其中最具代表性的是美国学者墨菲和万斯所提出的CBD指数，即商务 中心高度指数 （CBHI）和商务中心强度指数 （CBII）。他们将CBHI≥1且CBII≥50％的连续 街区认定为CBD，通过对指数变化情况的分析对CBD 的空间转移趋势和衰退风险进行判断。 1.3城市经济学视角 城市经济学对城市功能区的研究侧重于其对城市经济发展带动作用的分析，通过对城市 功能区经济实力、产业结构及国际化水平等方面综合分析，对其经营效益及对城市经济发展 的带动作用进行评价。目前国内对重点功能区综合效益评价体系的研究主要基于这一视角， 如吴丹 （2012）提出了北京市CBD发展评价指标体系，贾生华、赵蔚等均对钱江新城CBD 的建设成熟度进行了评价。 综合国内外相关研究成果，无论哪一视角下的城市功能区评价体系，其评价要素大多侧 重于经济层面，而重点功能区作为城市的有机组成部分，除承担经济引擎功能外，也承担着 提升居民生活品质、集中展示城市形象的功能。因此，我们认为应从土地利用综合效益的角 度，从经济效益、社会效益和生态效益三个方面确定评价指标，分别用来衡量土地开发对经 济发展、居民生活及环境承载力带来的影响，从而评价其综合效益。 2武汉市重点功能区综合效益评价体系构建 2.1武汉市重点功能区建设现状 2014年，武汉市政府发布 《关于加快推进重点功能区建设的意见》（武政 〔2014〕47 号），提出集中力量建设二七沿江商务区、武汉中央商务区 （王家墩）、汉正街中央服务区、 四新会展商务区、武昌滨江商务区、青山滨江商务区、杨春湖商务区、江湾片区、归元寺片 区及华中金融城片区等10个重点功能区，规划建设面积共计39平方公里（单个功能区为3～ 5平方公里），在储备及可储土地面积约16.4平方公里。10个重点功能区范围内现有常住人 口70万人，其中涉及拆迁人口约30万人。通过重点功能区的规划和建设，形成规模效应和 投资合力，以点带面，引导城市空间结构和功能结构优化。（详见图2-1、表2-1） 图2-1：武汉市重点功能区分布示意图 表2-1：武汉市10个重点功能区基本情况一览表