太白里B、C栋产品建议.pdf

太白里B、C栋产品建议 项目概况 项目概述 本项目总占地50余亩，总共开发十余栋楼，目前在售的为A 栋高层。 太白里B/C坐总建面6万平方米，容积率4.0 ，建筑密度 20% ， 绿地率30%，两栋33层的高层。预计四月份动工。  本区域属于城南和高新交界区域，周边项目众多，且多为 商品房项目，价格普遍较高，竞争十分激烈。  本项目进入市场不久，体量较小，且属于城改项目，若想 在市场占有一席之地，价格是我们最大的优势。  A栋楼为两梯五户，其中四个户型都为南向，户型设计较 为合理，建议B、C栋楼继续坚持A栋楼的风格，人性化设 计，追求居住舒适度。 A栋楼销售情况及客群分析  目前在售A栋楼共33层，两梯五户，一室户型占20%，两 室户型占20%，三室户型占60% 。  不到两个月的时间，目前销售面积约占总面积的10%。 客户来源分析  据不完全统计，来电来客多为周边居民。  其中城南约占35%，高新占35%，其他区域占30% 。 可见我们的目标客户应该锁定为区域周边。 客户需求户型分析 统计现有来电来客： 客户所需户型一室约占30%，两室占35%，三室占35% 。 在三室户型的货量占到60%的条件下，客户对三种户型的需求程度相 当，三种户型的成交比例也相当，可见客户对小户型的需求量较高。 客群特点分析 客户年龄结构 统计现有来电来客和所有的成交客户： 客户以年轻人居多，多为一次置业。 我们的目标客户群绝大多数在40 岁以下。 也就是说我们的主力客户群为年轻人，多为一次置业，他们的月收入较 低。 他们在本区域居住多年，对本区域有着难以割舍的情怀。 他们迫于目前的高房价，买房多要依靠父母，所以更看重房子的低总价 和居住性。 他们早出晚归，讨厌枯燥，拒绝乏味，更喜欢清新亮丽的颜色和风格。 他们是刚性客户，所以小两室将是他们的首选。 已售房源分析 目前已销售情况： 48㎡一室：11套；88㎡两室13套；125㎡三室6套； 128㎡三室3套；129㎡三室1套。 发现 一室和两室销售情况理想，三室户型尤其是较大面积三室出现滞。 三个三室户型大同小异，所以128和129㎡的三室较难消化。刚需客户居 多，投资型客户其次，未来的大面积三室将是我们需要攻克的难点。 为了避免B、C栋出现同样的问题，建议两室和三室户型面积不宜太大。  另外 阳光行在售项目御锦城、锦华园等均出现一个现象—— 两室房源不够，而三室房源出现滞销！ 最近这段时间，由于政府政策的影响，再加上刚性需求的扩 大，市场上小两室户型明显热销，三室户型需求量减小，据 了解，目前市场上众多楼盘出现两室户型供应量不足的现 象。 所以建议B、C栋应以两室户型居多。 市场分析 西安市场分析 城南市场分析 城改项目分析 周边项目分析 西安市场分析 2009年完美收官 高速反弹的2009年已经落下帷幕，这一年 西安商品房市场总销售1337.6万平方米， 与去年相比增长99.97%，而2房3房的刚性 需求依然占据主导。 2010年市场预测 市场波动起始阶段 3月开始楼市迎来阳春回暖 成交量下降 1——10月销量超历年全年总量 成交价格将在一定时间内保持稳定 市 成交量持续走低 房价突破5000元大关