上海中星海上景庭项目营销建议书.pdf

目 录 合作方式说明 成功密码之一·调研，点铁成金 一、 区域供应量分析和预测 5 二、 区域市场项目分期安排及去化速度 9 三、 区域市场价格分析 10 四、 周边个案营销分析 19 五、 本案地块状况评估 23 六、 价格建议 32 成功密码之二·执行，如何完成任务的学问 一、 行销业务核心策略 35 二、 销售分期 37 三、 价格策略 41 四、 销控方案 45 五、 销售曲线及价格走势 50 1 六、 资金回笼计划 52 成功密码之三·广告的策划，策划的广告 一、 案名建议和广告总精神 54 二、 广告行销通路 57 三、 广告阶段性执行计划 59 四、 广告费用安排 61 五、 Show 稿表现 2 《中星·海上景庭》合作方案说明 根据我司的研判，未来在强化前期产品规划和后期营销推广下，整盘销售均价将会在 9000 元/平方米左右。在此基础 上，依据业务研判我司针对本项目提供合作方式建议，供业主参考。 1）本项目合作方式建议  开发商与我司确定项目总销售权；  通过对本案具体情况和周边市场状况的调查，我司按确定的销售底价人民币9000 元/平方米销售楼盘：  我司代理费用按总销金额的 1.2％计；  超过底价人民币9000 元/平方米的溢价部分双方按3:7 分成。我司提取30％,开发商提取70％；  代理费按以下达成指标为依据分两期进行结算： －第一期达成 50 ％销售指标，甲方按该期总销金额的 1％向乙方支付代理费； －第二期达成90 ％销售指标，甲方按该期总销金额的 1.2％向乙方支付代理费，并补足第一期总销金额剩余的0.2 ％代理费；  整盘销售周期12 个月(不含预约期)；  项目正式开盘（取得预售许可证当日）到销售周期的尾期，我司完成销售率为90％； 3  我司销售服务期：自签约日起至所有成交客户完成入户手续止；  我司不承担广告费用；  其他合作协议的细节部分，可根据项 目的实际情况具体制订。 2）我司责任明确  我司将针对项目成立专案小组，由研展、企划、业务和客户各部门专案组成小组组织架构，整个专案小组由我司组 委进行监控和管理。专案小组成员需经贵司同意，我司并保证成员的相对稳定性。  在符合本报告的主要原则的情况下，我司不得以其他理由拒绝依据该合作方案制定的销售协议。  我司在本项目实施过程中将遵守本保密条款，在未经贵司允许下，不得将贵司所提供的与本项目有关的所有信息（如 本项目相关规划参数、相关财务测算信息、项目实施相关计划以及双方会议讨论内容等）透露与本项目无关的第三 方。  我司从事本项目的专案小组成员亦承诺将严格遵守本保密条款，不将与本项目相关的信息透露与项目无关的第三方。 依据本合作方案，我司针对项目情况从市场、业务和企划三个方面寻求本案的成功密码，针对本案进行整合营销推广， 实现快速营销，让开发商赢得满意的投资回报。 4 成功密码之一·调研，点铁成金 一、区域供应量分析与预测 在本次报告中，我司会拿本项目所处的桃林路以东区域同以西区域进行一个对比。 1、历年来供应