009.工业用地效能评估和分类处理方法研究——以无锡市洛社镇为例.pdfVIP

工业用地效能评估和分类处理方法研究 ——以无锡市洛社镇为例 华晶晶，陶来利 摘要:在土地资源紧约束条件下，存量用地规划已日趋常态化。作为主要研究对象之一，工业用地已成为当 下城镇再开发的热点与难点。不同于其他类别的存量用地 （如商业用地、居住用地等），它具有独特的产 权属性与运营特点，很难套用惯有的土地开发策略进行更新和改造。本文主要从行业数据入手，希望通过 对无锡市洛社镇工业用地的效能评估和绩效研究，寻找一套活化与再生城市低效工业用地的方法和途径。 关键词：工业用地，效能评估，分类更新 ResearchonEfficacy EvaluationandClassificationMethodsofIndustrial Land-useStudy CaseinLuoshe,Wuxi Abstract：Under the severe restriction in land consuming, the planning of stock land-use has become gradually normalized. As one of the main projects in this field, industrial land has become a hot spot and difficult question for urban redevelopment. Unlike the other stock of land-use (such as commercial land-use or residential land-use, etc.), it has its own property and operational features, applying the normal land-use strategy for its renewal and transformation can be obviously difficult. Through the professional data, this paper is devoted to study the efficacy andproperty of industrial land-use of Luoshetown in Wuxi, making it possible to find an inefficient way toactivateandregenerateurban industrialland-use. Keywords IndustrialLand,Efficiency Evaluation,Classification andUpdating ： 1 工业用地 “存量”问题的由来 1）产权意识 在我国土地实行公有制，所有用地 （包括工业用地）的所有权归全体国民，作为工业 1 用地上的企业只享其用地的使用权和部分出让权 。在 “退二进三”、 “产业外迁”及 “产 业入园”的过程中，城镇低效工业用地频现，这些空间不仅环境问题突出，而且大大影响了 城镇空间的发展效率。要提升这些工业用地的使用效率，无论是企业自行提升还是转让给其 他企业进行改造提升，都会涉及对工业用地原有使用条件 （如容积率、建筑密度、建筑高度 等）的改变或调整；而我国现行制度明文规定企业不得改变规划用地条件 （李铣2014）； 因此，在工业用地提升与改造的过程中，一旦涉及地块规划用地条件改变的，一般都需政府 1 《中华人民共和国土地管理法》规定我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权归国家和集体所有， 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地所有权。所以，工业企业获得的工业用地产权为 部分土地产权，即只享有工业用地的使用权及其附属的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权。 先收回工业用地再以出让的方式进行开发和建设，其用地自主更新的过程往往要比一般城镇 建设用地困难得多。 图 工业用地更新示意 图 工业用地回收政策 1 2 （资料来源： 《基于产权理论的工业用地提升规划方法与实证研究》李铣） 2 ）规划立