国有土地使用权出让制度法律问题分析-经济法专业论文.docxVIP

PAGE PAGE 1 国有土地使用权出让制度若干法律问题研究 摘要 国有土地使用权出让制度是我国在土地公有制基础上对国有土 地的有偿利用方式，它是以政府垄断土地使用权出让市场为前提进 行土地使用权出让的，它一方面直接影响国有土地出让的一级市场， 另一方面又间接影响土地使用权出让的二三级市场，因此在土地使 用权出让过程中政府的宏观调控是必不可少的环节。本文共分四章 进行论述，通过分析土地使用权出让制度中存在的缺陷，提出了对 其进行完善的建议。 第一章是土地使用权出让制度概述，共分三节，即国有土地使 用权基本原理、国有土地使用权出让制度概述、各国各地区土地利 用概况，对土地使用权出让制度作了一个总体性的论述。 第二章是土地使用权出让具体制度的立法现状。主要对土地使 用权出让制度中的 5 个具体制度进行了分析，通过研究它们现行的 立法现状，和在实际中的具体操作，提出其中存在的问题。(一 )出 让土地使用权主体制度。国家作为土地使用权的出让方，和受让方 一起在土地使用权出让时被法律赋予了各种权利和义务，但由于国 家既作为土地使用权的出让人，又作为土地使用权的管理者，身份 上的重叠使各级政府在实际操作中出现了界限不清、权责不明的情 况，极大的危害了土地使用权出让的正常秩序。同时各省级政府作 为土地使用权的出让人，其制定的地方规章在法院判决中是否具有 法律效力，也是一个很有争议性的问题。(二 )土地使用权取得制度。 在这里本文只对土地使用权出让金的支付方式作了论述，指出了土 地使用权收费票据管理中存在的问题，和采用分期付款方式取得土 地使用权时，出让金支付应规定的合理期限。(三 )出让土地使用权 收回制度。收回制度因其收回时间不同可分为期限届满土地使用权 收回和提前收回两种情况，主要存在土地使用权人因土地使用权被 收回而导致权益受到损害时，保障其合理权益的立法严重滞后的问 题。(四 )土地使用权的登记制度。指出因我国缺乏预备登记制度和 登记异议制度，使我国土地使用权在流转过程中出现不安全性。(五) 出让土地使用权的期限制度。我国现在的土地使用权出让期限最长 为 70 年，这不能符合现代建筑物使用寿命的要求，应当延长使用期 限，并简化申请续约的手续，对可续约的时间、出让金额应作明确 规定。 第三章是土地使用权出让的协议招标拍卖制度研究。这一章也 作为本文的一个重点问题，把它从土地使用权取得制度中分离出来 作详细论述。本章分为两节，(一)现行土地评估制度。土地使用权 出让的底价是土地使用权出让过程中的一个重要指标，而评估是得 出这一数据的关键性步骤，因此我们在了解土地使用权出让的协议 招标拍卖制度前，有必要先认识一下中西方现行的土地评估制度， 并对其进行对比研究，指出我国目前土地评估制度中存在的不足。(二) 协议招标拍卖三种出让方式。这是本章的重点内容，也是近来我国 法律法规采取严格措施进行规范的内容。 ①协议出让方式，虽然国 家对协议出让的法律法规不断的进行完善，但由于土地市场发育的 一些先天性不足，使得在协议出让过程中依然存在一些违规行为； 本文把土地使用权作价出资或入股看成是一种特殊的协议出让方 式，并对其因立法滞后而导致的低价出让行为提出了异议；在列举 了香港、澳门的土地使用权协议批出方式后，指出了我国在土地使 用权出让制度完善过程中应向其借鉴一些有益经验。 ②招标拍卖出 让方式，国家规定一切经营性土地均以招标拍卖挂牌方式出让，但 我国以招标拍卖方式出让土地使用权的发展时间并不长，因此在其 具体操作中还存在很多的问题，如拍卖机构政府垄断性强，透明度 不够；拍卖准入制度过于宽松，促使房价居高不下，广大居民购房 压力加大；多头供地问题也非常严重，扰乱了招标拍卖出让的正常 进行，尤其在一些内地城市，由于有偿出让土地使用权的方式实行 较晚，一些政府招标拍卖出让土地使用权的条件不成熟，导致了假 招标挂牌出让土地使用权的问题；而且由于我国没有像澳门、台湾 地区那样对土地使用权的最高面积作严格限定，致使大量土地囤积 在房地产商手中，这也制约了招标拍卖出让方式的推广。 第四章是完善土地使用权出让制度的建议。本章主要从微观和 宏观两个方面去完善土地使用权出让制度，即从具体制度的法律法 规不断完善方面和从出让制度本身建设方面。本章共分两节，(一 ) 完善现行土地使用权出让制度的法律法规。主要是为土地使用权出 让制度中的 6 个具体制度的完善提出了相应的建议。 ①土地使用权 出让主体制度，要依照公法和私法相分离，国家的公权利和所有权 相分离的法律原则，把土地使用权的出让主体和管理主体相分离。 形成中央和省级政府作为土地使用权出让主体代表的模式，牢牢掌 控土地使用权的出让权利，其他各级政府只是中央和省级政府出让 土地使用权的代理人，是土地使用权的管理