楼市分化进入新周期一二线遇冷三四线发烧.PDFVIP

楼市分化进入新周期：一二线“遇冷” 三四线“发烧” 进入“五限时代”的中国楼市正在降温，政策层层加码之下，交易量应声而 落，房价趋稳。然而，单靠一个“限”字，难以从根本上释放购房需求。面对依 然强劲的购房预期和旺盛的实际需求，楼市管理正步入后调控时代。 中共中央政治局日前召开会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳 定性，加快建立长效机制。《经济参考报》即日起推出“楼市后调控时代”系列 报道，察访楼市实情，探索如何利用好当前的窗口期，建立长效机制，促进楼市 平稳健康发展。 历经“9 ·30”“3 ·17”两轮房地产调控持续发力，一二线城市齐齐进入环 比“量价齐跌”阶段，周期性拐点正在不断逼近。不过，楼市的整体趋稳似乎并 未影响到开发商对三四线城市的良好预期，数据显示，三四线城市的土地市场仍 然火爆，多个城市在2017 年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。业界人士认 为，当前楼市调控需保持定力，一要遏制热门城市调控松动迹象，二要避免三四 线城市房价炒作现象。 一二线城市周期性拐点不断逼近 国家统计局公布的数据显示，2017 年1 至6 月份，全国房地产开发投资50610 亿元，同比名义增长8.5%，增速比1 至5 月份回落0.3 个百分点。1 至6 月份， 商品房销售面积74662 万平方米，同比增长16.1%，增速比1 至5 月份提高1.8 个 百分点。 全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。国家统计 局发布2017 年6 月份70 个大中城市住宅销售价格统计数据显示，在因地制宜、 因城施策的房地产调控政策作用下，15 个一线和热点二线城市新建商品住宅价格 涨幅均比上月回落，回落幅度在0.8 至5.5 个百分点之间。初步测算，6 月份一线 城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%，二线城市新建 商品住宅价格同比平均涨幅连续7 个月回落。 中原地产首席分析师张大伟认为，在调控政策的影响下，一二线热点城市房 价全面被控制，楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。他进一步指出，当前 房地产各项关键数据全面回落，楼市涨幅触顶迹象明显。其中，平均价格下调的 最主要原因是成交结构的变化，从成交结构看，一二线城市成交量明显减少，导 致了价格加速下调。 “房价下跌的时候往往是‘利率高原’形成的时候。”保利地产首席分析师 吴定金表示，不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”，不仅二套房贷利率推升至基 准利率的20%，更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%，银行方面利率优 势方面的政策正逐步取消。 上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，70 城房价指数，相当于房地产 行业的“上证综合指数”。从统计的角度看，同比增幅曲线的收窄，和环比增幅 不断变小有关，但当前同比增幅还没有由正转负，因此楼市并未出现大拐点，但 楼市调整是一个逐渐降温的过程，当前环比“量价齐跌”，周期性拐点正在逼近。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，近三个月的市场走势表明，北京“317 新政”及后续一系列政策的效果非常显著。在此轮调控中，政策的轮番出台使得 楼市的投资投机需求被彻底打压，市场因此迅速退烧，住房向居住属性回归，购 房者的心态向理性回归。市场交易量的降温还会继续，但降幅将逐步收窄。 三四线城市楼市升温现风险 楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期，全国楼市 销售依然明显呈现分化。从统计局数据看，三四线城市接近全面上涨，6 月份新建 商品房住宅涨幅超过或达到 1%的有20 个城市，二手房涨幅超过或达到 1%的有14 个城市，基本全部为三四线城市。 克而瑞研究中心数据显示，从成交结构看，一二线城市楼市成交占比明显减 少，三四线城市销量比重大增。易居企业集团 CEO 丁祖昱在克而瑞研究中心“第 21 届地产金融形势发布会”上说： “今年上半年，三四线城市是成交主力。一二 线城市销售比重下降10 个百分点，但三四线城市楼市销售在全国总成交量中比重 上升13 个百分点，高达75%。” 从全国市场看，随着楼市调控，一二线核心城市的土地热正转移到三四线城 市。中原地产首席分析师张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、 沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21 个热点三四线城市的卖地收入超过百 亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年有明显上升。 以佛山为例，当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低，而二级市场成交表 现又居广东省前列，两方面因素叠加之下，吸引包括世茂、绿城、五矿、泰