第九章-房屋管理与维修实务.pptxVIP

;学习情境九 房屋维修预算;职场典例10 ： 小区交房已经2年多了，最近三区A栋的一些业主反映A栋建筑的外墙因雨水冲刷外墙涂料脱落，严重影响外观并会影响外墙防水，要求进行外墙的修补和粉刷。业主们还听说房屋防水过了2年保质期后的维修费用要由业主使用住房维修基金来支付，但修补和粉刷A栋的外墙究竟要花多少钱呢？业主们商量好一起到物业服务中心去询问一番。 接待业主们的是工程部的刘刚，因为刘刚在学校学习过房屋修缮预算的相关知识还做过房屋修缮预算任务的实训，就详细地与业主进行了解释。经过刘刚的一番解释，业主们明白了房屋修缮的维修费用根据国家的规定由好几部分组成，维修费用也是通过国家的规定的一定程序计算出来的，同时还涉及到施工图纸、施工方案、当地的定额和物价水平等等。 ;作业单; 在房屋修缮工程开工前，业主委员会或物业公司应预先计算完成修缮工程所需的全部费用。并以此费用总额作为该修缮工程承、发包双方核算工程款，最终确定修缮工程造价的依据。 修缮工程实际造价的确定，一般是在修缮工程预算的基础上，根据国家有关规定以及施工承包合同条件的约定，通过招投标竞争确定合同价，再根据施工中发生的变更因素对原合同价进行调整来实现的。 ;任务一、维修工程预算;一、房屋修缮工程预算的含义 房屋维修工程预算是指在工程开工前预先计算修缮工程造价的计划性文件。其主要作用是承、发包双方核算工程款，最终确定修缮工程造价的依据。 房屋维修与保养是物业管理的一个重要组成部分，我国《物业管理条例》第54条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”。; 建设部和财政部1998年颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》规定：“商品住房的维修基金全部由购房人缴纳，购房人应当按购房款2%-3%的比例向??房单位交纳维修基金”。专项维修基金的使用、续筹应由业主大会决定。 专项维修资金属业主所有;二、房屋修缮工程预算的费用构成;三、房屋修缮工程预算的编制步骤;（一）、什么是定额 “定”就是规定，“额”就是额度或数量，在建筑工程中，定额是指在正常的（施工）生产条件下，完成单位合格产品所必须消耗的人工、材料、机械的数量标准。 根据工程所涉及的专业不同，定额主要分为建筑工程定额、安装工程定额、市政工程定额、修缮工程定额等。 根据制定定额的主体不同，定额主要分为全国统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业定额等。我们在房屋维修预算工作中常采用的是地区的修缮工程定额，比如湖北省的房屋维修工程采用的定额是《湖北省房屋修缮工程预算定额统一基价表》。 ;以《湖北省房屋修缮工程预算定额统一基价表》为例，包括总说明、各章说明、各章工程量计算规则和定额统一计价表四部分。 其中以第十五章墙、柱面工程第三节装饰抹灰中现浇水磨石的定额统一基价表为例说明定额计价表的格式和内容，如下表9-2 由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完成100 m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工工日数量是112个工日，消耗的材料数量分别是：水泥砂浆（1:3）1.03 m3；水泥白石子浆（1:1.25）0.83 m3；水泥浆0.210 m3；硬蜡2.7 kg；油石0.4 kg；草酸4 kg；金刚石（200×75×50）9块；火碱9 kg；其他材料费9.466元，消耗的机械数量是磨石机（3kw）5个台班。 同时由表可知，用水磨石对混凝土墙进行中级装饰，每完成100 m2墙面的水磨石装饰，消耗的人工费是2777.60元，消耗的材料费是956.02元，消耗的机械费是107.9元，消耗的直接工程费是3841.52元。 ;定 额 编 号;四、房屋维修预算实例;根据房屋修缮工程预算的编制步骤 1.计算工程量 计算工程量需根据所使用的当地预算定额中的说明和工程量计算规则来计算。 如该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》的《说明》指出修补防水工程定额系指工程量单块面积在10m2以内的项目，超过10m2时分别执行拆除工程和新做防水工程。《工程量计算规则》指出屋面的拆除按屋面的实拆面积以平方米为单位计算，各种防水做法的屋面工程量按实做防水面积以平方米为单位计算。 ;表1 屋面渗漏修缮工程量计算表;2.套定额 查阅该地区《房屋修缮工程消耗量定额及统一基价表》，套用相关定额，计算直接工程费。 ;表2住宅修缮工程直接工程费计算表;3.取费 取费主要是