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第四章投资性房地产 课程内容 第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量 第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置 课程要求 掌握投资性房地产范围 掌握投资性房地产初始计量的核算 掌握投资性房地产后续计量的核算 （成本模式、公允价值模式） 掌握投资性房地产转换的核算 （重点掌握公允价值模式下的转换） 熟悉投资性房地产处置的核算 第一节　投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的概念　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 特征： 1、投资性房地产是一种经营活动；　　 2、在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。 二、投资性房地产的范围 属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 3.已出租的建筑物 1.已出租的土地使用权指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租的不属于此类 2.持有并准备增值后转让的土地使用权指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于此类 3.已出租的建筑物指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。企业计划用于出租的不属于此类。 【例】2009年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自2009年6月1日起，甲公司以年租金8 000 000元租赁使用乙公司拥有的一块400 000平方米的场地，租赁期为8年。2009年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。 ?对于甲公司，这项土地使用权不能予以确认，也不属于其投资性房地产。 ?对于乙公司，自租赁期开始日(2009年6月1日)起，这项土地使用权属于投资性房地产。 判断和确认已出租的建筑物要点： (1) 以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 (2) 自租赁协议规定的租赁期开始日起，才属于已出租的建筑物。 (3) 按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 不属于投资性房地产的项目 （1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 （2）作为存货的房地产。 　例：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 　　　某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理。 →能够单独计量和出售的：用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。 →不能够单独计量和出售的：用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 思考 （1）旅馆饭店是否应确认为投资性房地产？ （2）出租柜台是否应确认为投资性房地产？ （3）企业出租给本企业职工居住的宿舍是否属于投资性房地产？ （4）炒楼花是否属于投资性房地产？ （5）闲置土地是否属于持有并准备增值后转让的土地使用权？ 下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。A.企业拥有并自行经营的饭店B.企业自用的办公楼C.房地产开发企业正在开发的商品房D.企业持有拟增值后转让的土地使用权  下列各项中，属于投资性房地产的是（　）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋 C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物 下列项目中，不属于投资性房地产的有（　）。A.企业已出租给子公司的建筑物B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置 C.房地产企业持有并准备增值后出售的建筑物D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认 首先符合投资性房地产的定义，其次要同时满足两个确认条件： 1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 二、投资性房地产的初始计量 应当按照成本进行初始计量。 1.外购的投资性房地产 只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。成本构成：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 购入后自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，先确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，转换为投资性房地产。 2.自行建造的投资性房地产 只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产。成本由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。 企业自行建造房地产达到