中资美元债专题：地产美元债的特征.docx

请务必参阅尾页免责声明 请务必参阅尾页免责声明 图表目录 HYPERLINK \l _bookmark0 图表 1 房地产融资存量分解：贷款 vs 债券，人民币 vs 美元 4 HYPERLINK \l _bookmark1 图表 2 债券融资占比：已达均衡状态？ 5 HYPERLINK \l _bookmark2 图表 3 全球房地产融资渠道：金额占比 5 HYPERLINK \l _bookmark3 图表 4 房地产美元债：发行量、到期量和平均票面利率 7 HYPERLINK \l _bookmark4 图表 5 2013—2018 年房企美元债加权平均息票 分评级 8 HYPERLINK \l _bookmark5 图表 6 地产发债只数：境内外比较 8 HYPERLINK \l _bookmark6 图表 7 2015-2018 年房企美元债融资收入用途统计 8 HYPERLINK \l _bookmark7 图表 8 房地产人民币债：发行量、到期量和平均票面利率 9 HYPERLINK \l _bookmark8 图表 9 票面利率：境外债融资成本优势不再 9 HYPERLINK \l _bookmark9 图表 10 增速：房地产美元债大于整体人民币融资 9 HYPERLINK \l _bookmark10 图表 11 可回售的潜在压力 10 HYPERLINK \l _bookmark11 图表 12 销售金额排名分布：境内外债对比（2014-2015） 11 HYPERLINK \l _bookmark12 图表 13 销售金额排名分布：境内外债对比（2017-2019.2） 11 HYPERLINK \l _bookmark13 图表 14 房企评分：境内外债对比（2014-2015） 12 HYPERLINK \l _bookmark14 图表 15 房企评分：境内外债对比（2017-2019.2） 12 HYPERLINK \l _bookmark15 图表 16 中指院地产企业排名分布：境内外债对比（2014-2015） 12 HYPERLINK \l _bookmark16 图表 17 中指院地产企业排名分布：境内外债对比（2017-2019.2） 12 HYPERLINK \l _bookmark17 图表 18 增速：房地产美元债大于整体人民币融资 13 HYPERLINK \l _bookmark18 图表 19 符合政策的“优质”地产公司发债：按金额 14 HYPERLINK \l _bookmark19 图表 20 符合政策的“优质”地产公司发债：按数量 14 请务必参阅尾页免责声明 请务必参阅尾页免责声明 自上而下看地产融资：三个问题 2018 年至今，地产美元债发行 687 亿美元，占整个市场的 30%，占非银行企业债总发行量的 38%；2019 年至今，地产美元债发行 220 亿美元，占整个市场的 49%，占非银行企业债总发行量的 55%，占人民币债发行量的 90%。债券市场中，地产是一个重要行业；美元债市场中，由于城投相对较少，地产占比比境内还要大。现有地产美元债的市场研究大多从美元债市场内横向分析行业情况，而以房地产融资为轴线纵向分析美元债融资渠道的研究较少。本文采用自上而下的方法，从纵向角度讨论三个地产美元债融资的重要问题： 1、中国房地产行业的贷款 vs 债券融资趋势会如何演变？ 2、债券方式融资，人民币债和美元债的差异点是什么？ 3、不同资质房地产公司如何考虑美元与人民币债的融资差异？ 每个问题下，都有一些子问题值得探讨，比如宏观层面上，房地产信贷如何界定和测算？微观层面上，政策对境内外地产债的影响有何差异？本文在讨论三个问题下，也选取了一些角度对二级问题进行探讨。 房地产融资：债券占比或将继续提升 中国房地产行业融资规模有多大？直接以美元债融资的占比趋势是怎样的？这对于理解和投资中资美元房地产债具有锚定作用。我们通过综合中国人民银行房地产贷款数据、信托业协会的信托数据、估算的委托贷款数据、房地产美元债贷款和境内外房地产债券市场数据，整理出房地产融资历史存量和分项占比。由于本文的出发点是美元房地产债，聚焦的是相对较大的房企，因此排除非主要金融机构融资对结果影响不大。另外，分析中不包含房企的企业间借贷、股权融资和再融资，意味着本文不考虑非金融中介作用的融资和股债融资关系。 2010-2012 年，我国的房地产融资方式主要为间接融资，房地产开发贷款 最多，占比接近 6 成，而债券发行可以忽略不计。整体存量规模在 4.5 万亿左 右，其中房产开发贷 26400 亿，地产开发贷 7800 亿，信托 6700 亿，委托 3400 亿，美元债存