土地估价基本课程-适合初学者.pptVIP

房地产开发项目总投资与总成本费用估算课程 CRIC咨询中心知识平台 ;包培莉 / Rachel;??CCIM?(?CERTIFIED?COMMERCIAL?INVESTMENT?MEMBER?)?是美国注册商业投资师的简称，是专门从事专业房地产开发经营、经纪、租赁、资产管理、评估、咨询及投资分析的专家。 该注册资格是商业投资房地产行业国际权威认证的，在全球房地产业享有崇高的地位。拥有CCIM资格的人士在业内被视为“房地产业博士”。 ?CCIM资格认证自1969年起正式颁发，已被全球房地产业界公认是其专业及知识的表率。对从业经验的要求，保证了在一个CCIM熟练的掌握理论的同时，也掌握了实践操作经验。由于在全球的商业网络中拥有上千个市场，CCIM有效的领导了地区、国家及国际商业房地产交易。 另外，拥有75万会员的NAR作为国际上领先的房地产专业组织，已与全球44个国家和地区建立了合作伙伴关系，并在全球52个国家和地区开展CCIM资格认证培训，中国是其签订合作关系的第45个国家。下属的顾问、咨询、商业、管理、评估、投资、住宅7个专业协会通过与国际上的其他房地产专业组织紧密合作，委托人的房地产可以在全世界的52个国家和地区交易。 同时也通过人事部全国人才流动中心认证为国际注册房地产投资师（C-CCIM）;漫漫十年地产路，八载开发三年咨询， 如今从头数： 考估价，学商投，修习理论基础； 管运营，做测算，参悟商业门道。 瑞安、汤臣、新世界，领略众名企风采； 豪宅、商办、综合体，积累多物业经验。 俱往矣，看今朝： 入易居，此处卧虎藏龙； 讲合作，感受平台力量。 敬业，上进；感恩，分享。;;【课程一】; PART 1.主要概念;房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同。 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。;开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金（见表5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等（见表5-2）。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。;表5-1 项目总投资估算表 单位：万元;序 号; 从财务的角度讲，这些成本可按其用途分为： 土地开发成本 房屋开发成本 配套设施开发成本 而在核算上又将其划分为： 开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费） 开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见费等）。; 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。;土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用; 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。 ;PART 1 相关概念; PART 2. 具体估算;1．土地费用 土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。对土地费用的估算要依实际情况而定。;1）土地征用拆迁费。土地征用拆迁费分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等 。; 3）土地转让费。土地转让费是指土地受让方向土