不动产登记制度古今演变一览.docVIP

不动产登记制度古今演变一览 全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中 国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进 行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的 制裁。 土地交易始自周朝 严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是 以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了 据《周礼?大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进行造册登记，便 于国家治理, 按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区 域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫 所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田 他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓田里不粥（粥， 同鬻，出卖之意）。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握 在周王手里。 西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主 要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交 换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。 目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上， 刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫 矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人换来了价值100串贝壳 的几件奢侈品，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。 历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个 叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说: 你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。〃 周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地， 已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是 出现了统治者对土地所有权掌控的松动局j 出现了统治者对土地所有权掌控的松动局j Io 舂秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令书土田〃、量 入修赋，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据 肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行 土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度, 这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。 秦始皇在公元前216年下令使黔首自实田，即命令所有占有土地的地 主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。 所报内容经审查核实后，最后登记入册，上报到县。自此，可以看做是政府承认 了私有土地的合法性，并以此为根据征收田租。 晴唐实施土地分级统计 隋唐时，据《新唐书?食货志一》记载了当时的土地统计要求：先在乡里进 行统计，然后汇总成乡账；乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账；县账完成 后送达至州，汇总成州账，最后上报到中央户部， 在登记时间上，也有详细规定。这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅 地数量是多少，以及每年应该有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于 清查。 同时，唐代在土地管理方面出现了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必 须通过官府，进行书面申报和登记，才算有效，否则要受到处罚 其实关于宅地的统计也就是房产的登记,在我国古代大多是与田产的登记同 步的，因为国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅情况，也就是包括土地与房 子的双重的规定了。 宋朝规定亲邻有优先购买权 至宋朝、中国的土地登记制度日趋成熟和完善。 南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至（地 籍上每宗地四邻的名称）、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统 计查勘无误后上报经界所（宋朝时专门管理土地登记工作的机构），再由经界所 勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。 石占基簿既是国家征税课役的根据，也是持簿者对所载土地的产权证明。进行 田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理批凿（检验确 实），土地转让才有效力。 不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买。因为宋 朝法律规定，亲邻具有优先购买权。北宋后期还强调，所谓亲邻，必须为有 亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购买权, 正规的做法是拿一个小本子，把亲邻的名字都列在上面，然后从族长老 太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字。假如其中一个拒签，这房就别打算卖了 搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契。契约是国家统一格式，被称为 官颁契纸，类似今天的标准合同，统一规定契约中必须包括双方当事人 姓名、交易原因、标的价金、担