课件：养老社区投资分析剖析.ppt

二、我国养老社区发展前景分析 1. 我国养老社区发展的现状 我国养老社区供求矛盾突出，没有形成良性循环。主要表现在以下两个方面： 1）需求方面：表现为潜在需求很旺，有效需求不足 由于老年人消费能力有限，而且多数老年人没有退休金保障，导致很多老年人目前尚不能完全享用商业化的社会服务和中高档产品；老龄产品和服务尚不能充分满足老年人的需求。 2）供给方面：表现为供给不足及相对过剩 一边是养老机构的入住率不高,一边是许多老人找不到地方养老。 2. 我国养老社区发展方向探悉 2.1 养老社区的产品开发更加契合市场需求 1）养老社区的设计更加人性化 养老社区的建设在选址、户型设计、小区环境方面应充分考虑到“绿色”概念，以人为本。老年住宅居住空间的设计更多体现安全方便和无障碍设施的功能需求 2）养老社区的产品更契合老年人的需求 数据来源：东北老年群体调查问卷 在各项服务中，老年人需求程度最高的服务分别是医疗护理服务，其次是生活服务、精神慰藉、应急求助等；在我国，老年护理市场十分庞大。 2.2 养老社区的运营模式更趋成熟 目前国内开发商在养老社区的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”。 1) 产品出售的经营模式——市场空间小收益实现方式：产品出售收益水平：理论上投资收益水平接近目前房地产业的投资收益水平，但由于前期投入较大、有相当面积的设施不能销售，投资收益应该小于商品住宅的投资收益水平；由于面向的客户类型为老年人，购买后用于养老的需求不普遍，市场空间较小。 2）产品出租经营模式——国外常用的方式、国内缺少 收益实现方式：产品出租收益水平：收益水平因产品的定位不同而不同，以产品出租的长期收益为主，以配套产品经营收益为辅。 3）产品出售与出租相结合的经营模式——目前国内常用方式收益实现方式：出售收益和长期出租收益相结合收益水平：投资收益介于前两者之间；一般通过部分销售来缓解出租经营的资金压力随着产业化的快速发展，养老社区运营模式将呈现多样化发展，运营模式将日趋成熟！ 2.3 养老社区的运营管理更加专业化 专业化的运营团队是养老社区的成功关键。 目前在我国还不够成熟，需要引入国际水准的老年服务运营团队和管理理念。例如中国人寿拟与美国的专业运营管理团队合作。 3. 我国养老社区投资收益情况 3.1 其他国家和地区的养老社区投资收益率情况 1）美国 来源：Cushman 从美国2002 年-2009 年养老住宅市场投资回报来看较为稳定，IRR大约在10%-16%，其中以护理中心盈利能力最强。 数据来源：the online investor如下图，Senior Housing Prop.是从事老年住宅开发运营的公司，公司发行的REITS收益率在09年为8.73%。 2）台湾 项目：淡水润福生活新象 作为位于市区的老年公寓项目，医疗、交通、商业配套社会化，自身完善健康老人乐家生活服务，定位市区高端老年人养生会所，前期通过收取押金收回成本，经过多年的经营形成品牌效应，目前经营情况略有盈余。 淡水润福生活新象 运营时间 1996年10月 入住率 100% 投资商 润泰创新国际 管理服务 润福生活事业 技术顾问 日本中银建株式会社 出租房间 270 间 建筑类型 17 层高层 押金 120-150 万 租金 4000-6000元 对象 年满 50 岁，目前入住老人平均年龄80 岁 备注 住满两年，无息退还租押金；提前节约10％作违约金 租约 20 年 投资回收期 15 年 IRR 6.4% 备注：IRR是我根据房地产开发经验的初步估算（由于没有土地建安成本、运营成本等数据，需要进一步调研确定） 美国养老社区的投资收益率之