课件：人口与房地产关系分析.pptxVIP

人口因素与房地产关系研究2013年12月19日住建部秦虹日前表示下一波人口高峰带来的新住房需求至少要等20年，当前楼市刚需已透支，表明人口问题与房地产市场关系密切住房与城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示：“买房低龄化是当前楼市所面临的问题，而下一波人口洪峰带来的新住房需求至少要等20年。当前楼市已透支了未来需求，必须有一定的预见性。”“刚需强不强，要看人口结构。第六次人口普查认为，2001年到2010年，20岁至24岁年轻人这一人口占比最大的人群，现在是24岁至37岁，这意味着1990年出生高峰以后，人口洪峰结束了。下一拨人口高峰，对新的住房需求推迟到20年之后。”“2007年，18岁到30岁的买房人群占的比重是15%，而今年6月份，这一比重已经增长到45%。本来25岁结婚需要买房，但是现在20岁已经把房子买下来，说明对未来市场有一定的透支，因此，对购房低龄化必须有一定的预见性。”对房地产市场的分析多集中于经济发展、土地制度等方面，而人口结构变化对房地产发展有着深远影响对房地产市场的分析多集中于货币政策、税收制度、土地制度等方面，对人口结构与房地产市场之间的关系关注度不高 货币政策 房地产市场分析中国从建国初期50、60年代鼓励生育到80年代实行计划生育，人口变化巨大，人口数量和人口结构变化对经济发展和房地产需求有着深远影响 税收制度经济发展状况土地制度人口特征房地产投资人口规模与房地产市场的关系及其影响1人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响2人口地域结构与房地产市场的关系及其影响3全球死亡率的下降带来人口总规模快速增长，但随着死亡率快速下降结束和出生率持续下降，人口总规模将出现萎缩全球历史总人口及增长率美国总人口情况人口增长主要依靠外来移民德国总人口情况日本总人口情况人口总量减少，则购房人数相应减少，其与房地产市场走势正相关美国购房年龄人口情况美国实际房价与名义房价走势日本购房年龄人口情况日本实际房价与名义房价走势 我国人口数量变化：中国用50年的时间完成转变，目前正处于低出生、 低死亡的现代型人口再生产类型，预计至2024年左右总人口将开始萎缩我国人口发展演变（出生率与死亡率，单位：‰）?高出生、高死亡、低自然增长?高出生、低死亡、高自然增长传统型过渡型传统型过渡型?低出生、低死亡、低自然增长现代型现代型中国总人口发展趋势中国总和生育率对比中国生育2.62.5率过低1.61.43.02.52.01.51.00.50.0总和生育率中国世界平均发达国家欠发达国家家庭是住房需求的基本单位，而我国家庭人口规模的变化导致家庭户数增长，这也是住房需求上升的重要原因中国家庭户规模占比走势各年住户家庭人口规模6120%一人户二人户三人户四人户五人户六人户七人户七人户及以上户均人口数543210100% 80% 60% 40% 20% 0%1995年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2011年作为住房需求基本单位的中国家庭户数，近年来持续增长，直接导致住房需求不断上升?中国的家庭人口平均数已从1953年的4.33人/户下降到了2010年的3.1人/户，并在不断下降中，而80—90后的家庭分裂速度正不断加速，这种加速还会延续约至少十年；?由于生活观念的逐步转变，两人户和三人户的家庭规模一直处于上升的趋势，并且成为主要的家庭模式。结婚率与离婚率呈上升趋势，使家庭户数进一步增多，同时人口平均期望寿命增长使家庭户数减少速度放缓，因此家庭户数呈上升趋势我国结婚率与离婚率走势 结婚率（‰）结婚率与离婚率皆呈上升趋势：由于婚前子女多与父母同住，婚后产生新家离婚率（‰）87庭，因此结婚率上升反而会增加家庭户数；离婚由一个家庭分解为两个，也会增加家庭户数；期望寿命提高：人均寿命增长使家庭户数较少速度放慢6543210家庭户数增加，房地产需求增长2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 1950年以来我国人口预期寿命美国白人预期寿命人口规模与房地产市场的关系及其影响1人口年龄结构与房地产市场的关系及其影响2人口地域结构与房地产市场的关系及其影响3“人口金字塔”可分为年轻型、成年型和老年型年轻型（增长型）：塔顶尖、塔底宽，表明青少年人口比例较大，主要存在于发展中国家成年型（稳定型）：塔顶、塔底宽度基本一致，塔尖处逐渐收缩；说明除极老的年龄组外，各年龄组人数差别不大老年型（衰退型）：塔顶宽，塔底窄，表明年轻人越来越少，中年以上比重较大 ，主要存在于发达国家分类老年系数少年儿童系数老少比年龄中位数人口增长特点未来人口增长趋势人口增长模式年轻型4%以下40%以上15%以下20岁以下少年儿童比重大，出生率、自然增长率都较高迅速增长传统型（高低高）成年型