国内外房地产金融体系比较研究.docVIP

1内外房地产金融体系比较研究 ［摘要］本文对国内外房地产金融体系进行了比较分析， 对如何完善我国房地产金融体系提出了几点建议。 ［关键词］房地产金融体系比较分析 一、房地产金融体系结构 房地产金融体系的组织机构体系 房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融 资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机 构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它 一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者， 吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。 房地产金融体系的金融工具体系 在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大 体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股 票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特 有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。 房地产金融体系的配套设施体系 在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外， 还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体 系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中 介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务， 以及一个相对完善法律环境等。 二、国内外房地产金融体系的现状 我国房地产的金融组织机构体系 从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体 系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这 样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投 资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组 成。此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机 构体系中的重要组成。 2 .房地产金融体系的金融工具体系 我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产 开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、 股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级 市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的 作用。 3.房地产金融体系的配套设施体系 就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系 的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构，但 发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、 隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。 三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较 国内外房地产融资渠道比较 开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融 尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异，但一般都是 以房地产抵押贷款为主，信用贷款和保险代理为辅的方式 开展房地产信贷业务的。 在国外，活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金 融工具，这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大 区别。 而我国房地产开发融资高度依赖银行资金，资产证券 化业务迟迟没有开展。在我国的房地产开发建设中，银行 贷款处于房地产融资的绝对主要地位。 消费性融资渠道比较。在我国，消费性融资渠道单 一，基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房 贷款管理办法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的 机构仅是商业银行。不仅如此，住房贷款品种单一，主要 还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类 相比。在住房公积金方面，虽然我国的住房公积金缴存人 数不断增加，但是住房公积金覆盖范围仍然很小。随着这 几年房价的持续走高，中低收入人群即使已经缴纳了住房公 积金，也无力购买房屋。同时我国的公积金的功能也过于单 一。在公积金制度发达的新加坡，政府允许用公积金存款 购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。除此之外，新加 坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市 场同时融资。比如公积金局一方面，通过购买债券来帮助 建造组屋，或者直接向开发商提供贷款，另一方面，动用 公积金帮助居民支付首期款，也可以通过支取公积金存款 协助消费者款偿还贷款本息。总的来说，相比较新加坡、 日本的住房公积金制度，我国住房公积金运行效率仍然偏 低，住房公积金制度没有得到充分发挥。 国内外房地产金融配套体系和风险管理比较 房地产金融配套体系比较。随着信用工具的日益发 达和不断创新，西方发达国家的房地产金融市场的业务范 日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地 产抵押贷款、房地产信托、房地产证券，房地产保险、房 地产典当等。这些各式各样的房地产金融活动，不仅能为 房地产金融市场增添活力，而且将金融业与房地产业密切 结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对房地产业 发展进行宏观调控。但在我国，中介配套机构的不完备， 以及对中介机构监管不足，对整个房地产金融体系的运作 带来了风险隐患。由于住房贷款一般具有数额大、期限长、 银行信用风险大等特点，因此，在我国急需一套相应的、 规范的和权威性的中介机构，如担保、保险、拍卖处置、 信托、评估等专门性机构，以及房地产金融二级市场的配 套运作。 风险管理比较。国外在发展一级市场的同时建设齐 备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风