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小产权房的制度根源及治理方略 摘要城市房地产价格居高不下、土地政策及法律的模 糊不清、农地制度安排中的不合理因素是催生小产权房的 主要原因；对于那些违法违规占用农地开发建设的小产权 房项目要坚决予以取缔，对于那些在农村集体建设用地和 宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽 量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，解 决问题。 关键词小产权房；原因；建议 一、问题的提出：小产权房问题大量存在而且波及面 广 所谓的小产权房是一些村集体组织或者开发商出售其 在集体土地上建设的房子。目前的小产权房，一种是在村 集体所有的集体建设用地和宅基地上建成的房子；另一种 是占用耕地违法建设的。我们在这里讨论的主要是在集体 建设用地和宅基地上建设的那些小产权房。从价格上看， 小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%?6 0%。 小产权的房屋由于没有完善的销售手续，因此数量很 难统计，但一些机构、专家的抽样调查却显示，小产权房 屋的数量惊人：有人估计北京大概占了20°%左右而且已售 和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米，在西安估 计已经占到25°%?30°%，深圳这样的城市占的比重就更高， 有的可能高达40%?50%。而根据济南市有关部门的统计， 该市小产权项目总面积仍有1000多万平方米。 小产权房不仅大量、广泛地存在，同时还牵涉各个方 面的利益。 首先，建设小产权房的村镇集体和村民都可以通过小 产权房的建设在房地产市场的发展和城市化进程中分得一 杯羹，也使得大量集体土地进入市场流转起来，创造了更 大的收益。 其次，城市居民可以购买到价格相对合理的住房，在 一定程度上缓解了住房难的问题。 小产权房的出现与我国现行的土地管理体制、房地产 市场一般的交易秩序相矛盾。因此，国务院曾经多次以会 议和通知的形式要求城市居民不要购买小产权房，特别是 XX年1月8日国务院办公厅又下发了《关于严格执行有关 农村集体建设用地法律和政策的通知》。国土资源部也多次 发出“风险提示”。可见中央政府相当重视小产权房问题。 对于地方政府来说，小产权房在其建设与交易过程中 没有经过国家征收等程序，因此各级政府很难针对小产权 房的开发过程征收相应的税费或获得土地出让金。因此， 有些严重依赖“土地财政”的地方政府对小产权房的开发 加以不同程度的限制。例如北京、济南等城市都拆毁了部 分小产权房建设项目。 但是，到目前为止，中央政府和地方政府出台的各项 针对小产权房的政策都没有取得预期的效果。市场上仍有 许多小产权项目正在进行建设和交易。由于小产权房问题 涉及利益面很广，广泛存在，而且是关乎国计民生的一个 重大问题，因此值得我们进行深入的研究，提出相应的对 策建议。 、催生小产权房的主要原因 （一）城市房地产价格居高不下。 小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，这从另 一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是 催生小产权房的重要原因之一。XX年和XX年我国的房地产 市场价格经历了一次全国性的上涨。根据国家统计局发布 的数据，XX年全年，全国房价平均上涨°%。北京、深圳是 房价上涨最快的城市，分别达到％、％。截至XX年6月， 北京普通住宅开盘整体均价10280元/平方米，比5月份 上涨了 ％。虽然年后稍有回落，但据预测，X X年北京市房 地产均价仍上涨了％。由于我国经济社会发展并不平衡， 若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一 般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉 租房的建设却始终无法满足这些住房需求。小产权房存在 着大量现实的购买群。 （二）土地制度安排留下了农村集体建设用地流转的空 间。 《中华人民共和国宪法》第8条中明文规定：“参加农 村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营 自留地、自留山”。其第10条中也明确规定：“农村和城市 郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集 体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”而 《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位 和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国 有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准 使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇） 村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有 的土地的除外。”其第62条规定：“农村村民出卖、出租住 房后，再申请宅基地的，不予批准。” 根据以上法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体 建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也 是可以进行交易的。 国土资源部的一位副总督察曾特别指出：“建设使用农 村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地; 二是农村公共设施的用地；三是农村兴办的村办企业或者 联营企业：四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权