小城市规划商业双中心的探索与实施引导以江苏省兴化市为例.docVIP

小城市规划商业双中心的探索与实施引 导一一以江苏省兴化市为例 刘玲洁 兴化市规划局 摘要： 本文对兴化市城区现状的商业布局，从城市商业的发展历史、城市规模、居民出 行习惯等方而进行了分析，探讨了兴化市商业双中心发展规划目标的可行性和 制约发展的限制因素，提出了规划实施策略与引导措施。 关键词： 小城市;功能疏解;商业屮心规则;兴化市; 作者简介：刘玲洁，兴化市规划局副局长，高级城市规划师，注册城乡规划师 兴化市是江苏省历史文化名城，建成区现状居住人口 30万人。购物、餐饮、娱 乐、休闲以及商务等多种商业业态高度集中于历史城区，居住、就业、消费和通 勤产生的的人流、车流十分密集，道路拥堵、停车位紧缺等问题H益严重。对于 是否可以在城市新区规划建设新的商业中心，从而疏解老城商业功能，保护历 史城区格局，一直是兴化市在城市发展中值得不断探索的问题。 1现状商业布局存在的问题 1.1地貌特点导致商业过于集中 兴化市地处里下河腹地，河道纵横，水网密布。历史城区面积2. 7km,四面环水, 东侧、南侧为三级航道上官河和车路河，西侧为等外航道西荡河，北侧海池河为 景观河道。十条放射状的主耍河流将城区周边用地分隔为十个天然独立的组团， 各组团之间、组团与历史城区之间由于河流分隔，交通联系均较为薄弱。老城组 团因地处中心的区位优势和历史沿革而形成了较为集中的商业中心，其它组团 均未能形成有规模的商业体量（图1）。老城区商业过于集中产生的问题，囿于 历史城区保护、建筑密度高和然地形的限制，很难通过城市的修补与更新得到 根本解决。 1.2商业发展策略的研究不够深入和超前 兴化市城区在发展的过程中，对城市规模、机动车保有量等问题的预估不够超前, 对里下河水网特色的兴化市老城功能疏散针对性研宄不够深入;提出了疏解老城 商业功能的规划目标，II在城中组闭规划了一定数量的商业及公共服务设施， 但对该组团商业的发展目标定位不够明确。 1.3城中组团未能完全按规划实施 城中组团总面积9km （北至车路河、东至兴姜河、南至紫荆河、西至潸汀河），是 城市南部中心组团，于2002年启动，现已基木建成。该组团路网结构合理，景 观优美，但是缺少商气和人气，对老城的功能疏解效果并不明显。对比现状与规 划可以发现，规划屮的不少商业用地实际已建设为居住用地。这主要受制于当时 政府财力，在土地出让过程中，为满足投资人的要求，部分商业和公共服务用 地被作为居住用地出让。城市的许多公井服务设施因建设成本等因素未能在城中 组团实现，商业及公共服务功能的缺乏，导致城中组团商业未能对市民出行活 动的产生足够的吸引力（图2）。 阁1兴化市现状阁 下载原阁 图2第四轮总规城屮组团用地规划图 下载原图 2商业功能疏散规划目标 兴化市第五轮城市总体规划（2014-2030）在对现状商业状况和城市发展规模全 面分析的基础上，提出了釆取城市商业双中心发展模式，在城东组团规划建设 城市商业副屮心（图3），其作用在以下方面。 2.1疏散老城商业功能 城市的商业在老城区过度集中，对于交通、环境、安全等都有较大的负而影响。 一般小城市可以采取在其它组团配套组团级和社区级商业的措施，对消费者出 行进行适当分流。兴化城IX由于组团之间交通联系较弱，从现有发展情况来看， 这种措施不易于解决老城商业高度聚集的问题。规划提出了城市商业双中心发展 的策略，在城市东部组团规划建设市级商业副屮心，打造一个具有吸引力的新 商圈，形成更具活力、更具人气、生态更好的新型城市商业中心，并在业态、体 量、交通、服务和环境上形成与老城区商业中心的比较优势，方能起到分流老城 区人流、物流的目的，对相关问题的解决产生实质性的作用。 2.2带动城东组团拓展 城东组团位于城市规划建设用地东南部，用地内部及周边有333省道、321省道 和多条城市主干道。规划中的盐泰锡宜城际铁路兴化站就位于组团东侧边缘，交 通条件优越，是城区规划建设用地的主要发展方向，建设用地约为10. 8km （图 4），现状未利用土地面积约占90%。城东组团远离老城商业屮心，现状区位对 于人口和资金的吸引优势不明显，需要通过打造具有吸引力的商业及服务中心， 集聚人气，成为带动周边用地发展的引擎，才能最大限度地实现城东组团土地 开发的综合效益。规划新区城市商业副中心各类商业服务业及公共设施用地面积 为 2000ha （图 5）。 阁3第五轮总规城中组团用地现状划阁 下载原阁 2.3抓住商业布局调整时机 房地产发展最重要的因素就是IX位，对商业服务业来说，IX位则更为重要。从兴 化市城区近两轮的城市总体规划可以看出，城中组团是规划建设用地主要发展 方向的屮心。但城市向南跨过车路河三级航道，人规模建设城屮组团时，由于多 种原因错失了在该组团形成商业中心的空间和时机。城东组团在区