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小产权房问题的经济学分析与解决 摘要：20年来中国高速城市化、工业化进程使中国目 前城镇人口已达到亿，城镇化水平已超过了 45%，村镇规模 以最快的速度急剧减少，大规模的城市迅速扩展，直接促 进和造就了规模化方式的小产权房不断诞生和运转。《宪法》 中农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系没 有得到落实，城乡不平等的国家垄断性的征地制度使得农 村集体土地使用权转让极其不完善，通过全新的全国性制 度统一解决小产权房问题己成为改革的必然。 关键词：小产权房；卡尔多-希克斯改进；供求关系； 住房保障 1小产权房的定义 有关“小产权房”说法不一，综合现有的普遍定义为: 小产权房是指村民在其宅基地等村集体所有的建设土地上 缺乏土地管理部门的用地许可、缺乏建设部门的建设许可、 具有违章违法性质的建筑物。它不能获得国家建设部门颁 发的房屋所有权证，其“房产证”多由乡镇政府自制颁发。 由于我国对土地和房屋实行登记制度，缺乏登记的“小产 权房”在法律意义上并不具备产权性质。 2小产权房的历史发展及数据统计 小产权房是在城镇化迅速发展，而集体土地法规体系 又不健全的大背景下产生发展的。过去，“小产权房”在村 一级同意、乡镇一级批准建设的情况下就是合法建筑，房 屋是否发证并不影响其合法存在。据不完全统计，全国范 围内，小产权房达到全国实有村镇房屋建筑面积的30%，其 中村镇住宅约50多亿平方米。地区范围内，天津、深圳、 武汉、济南、西安等各大城市的“小产权房”也屡见不鲜。 1 0年前，北京郊区己经出现了 “小产权房”，目前估计己 超过100 0万平方米，占整个市场的18%左右，例如西安估 计已达到25%至30%o而在我国沿海城市，例如深圳，预计 已超过40%,接近50%. 近几年来，由于城市房地产价格大幅度攀升，城市中 低收入家庭普遍充当了 “房奴”角色，房地产投机开发者 或者城乡居民乘机在城市边缘的乡村购买廉价土地，自行 设计、自行施工建设具有良好居住功能的“小产权房”，并 以低于商品房一半或者更多的价格吸引了城市中低收入家 庭安居。 3小产权房的经济学分析之我见 小产权房是中国特色的卡尔多-希克斯改进 做一件事，如果是一个帕累托改进，由于没有人受到 损害，所以阻力自然就很小。但如果不是一个帕累托改进， 则阻力通常就比较大一些。因为，受到损害的人必然反对。 帕累托改进是一个很严格的标准，它不允许任何人的利益 受到损害。但是，现实生活中有很多不满足这个条件的变 革。于是有了另一个条件相对宽松一些的标准：卡尔多-希 克斯改进。 如果一种变革使受益者所得足以补偿受损失者的损失， 这种变革就是卡尔多-希克斯改进。在笔者看来，例如现今 的小产权房就是这种是公共利益和个人利益的卡尔多-希克 斯改进，参与其中的人都得到了净收益。一方面，居民通 过小产权房利用市场行为的自发性，不仅解决了住房问题， 而且因此在政府方面也减轻了为民众提供廉租房廉价房的 责任，虽然损失了部分卖地收益。另一方面，政府只需投 入少量财力解决收入最低的极少数民众的住房问题，其财 政负担将大幅减轻。 小产权房的宏观失控分析 由于体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预，放 任房地产市场的自由发展，导致房地产市场的局部混乱。 一方面，农村集体土地的流转经历了一个一波三折的过程， 但是到目前为止，农民依然没有对集体土地的处分权，既 没有土地财产权，更无权获得土地出让收益，这也是制度 规定中对农民利益漠视以及制度不平等造成的。另一方面 利益分配不均。城乡二元的土地制度使得农民在快速增值 的过程中没有得到合理的利益补偿，而村民则希望通过建 设小产权房获得与集体土地价值相对应的利益 房微观失调的根源。 在于政府缺乏预测房地产市场的供求平衡，无视城市 中低收入家庭和失业家庭对商品房价格的承受能力，体现 在对“廉租房”和“经济适用房”的建设滞后。我国土地 正式的制度安排中各种自相矛盾模糊不清的规定，产生了 房地分离的困境，小产权房屋本身是合法的，不合法的是 房屋下面那幅土地，可房和地事实上是无法分离的，这种 制度的不平等不均衡为开发商和地方政府提供了巨大的利 益空间。 小产权房与市场供求关系 一方面，小产权房的低价导致了市场上大量需求。根 据焦点房产网的一份深圳小产权房调查：目前为止，93%的 受调查者认为在低价与风险之间仍然选择低价，而在 搜房网络调查中％的人认为小产权房热销的主要原因是价格 便宜。根据一般的经济学原理看来，如果供给量超过需求 量，市场交易的均衡价格就会下降，而小产权房热销的原 因并不是需求所致，反是供应方面的因素造成。在居民面 对小产权房和商品房之间的巨大价格差异，对低价的趋之 若骛并不是供求关系造成的，实质的深宄还要考虑到两者 之间的成本考量。 4妥善解决小产权房的问题 在不少地