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对收益法在房地产估价中应用的探讨 论文关键词：房地产收益法估价 论文摘要：本文从房地产评估的角度研宄了目前我国 房地产评估的基本方法一收益法。本文首先概述了我国房 地产估价方法的现状、特点。其次本文提出了收益法在房 地产估价应用中存在的问题，如：适用范围有一定的局限 性、折旧费是否应该扣除等。最后本文对收益法在房地产 估价中的运用进行了探讨并提出了一些的建议，如：健全 估价体系、规范估价流程、引入国际评估准则。本文的基 本逻辑进程是提出问题到分析问题，然后解决和探讨问题。 一、目前我国房地产估价方法的现状 我国的现代房地产估价活动起步较晚，所运用的估价 理论体系基本上是从西方国家引进的，随着中国加入WTO, 距离国外房地产估价机构进入我国估价市场日期的日益逼 近，中国房地产估价市场日益成熟，鉴于我国目前的国有 土地使用权有限期出让制度，与英美等国家的土地私有制 有所不同，决定了房地产估价理论体系特别是实际运用时 应有相应变化。在我国，房地产估价有收益法、成本法、 市场法、剩余法、路线法等其它方法，收益法是进行房地 产估价工作采用的最主要的方法之一，它是从房地产的经 济效用出发来评估房地产价格的方法，它不但具有充分的 学术理论依据，而且具有十分重要的实践意义，在国内广 泛地应用于收益性房地产、房产、土地价格的估价。 二、收益法在房地产估价中应用的特点 (―)收益法的定义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期现金流量的 现值来判断资产价值的方法。它服从资产评估将利求本的 思路，即采用本金化和折现的途径及其方法来判断和估算 资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置和 投资与某一资产时，所愿意支付或投资的货币额不会高于 购置和投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。 收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象 的预期产生能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象 的价值。这种方法根据评估对象的预期收益来评估其价值， 容易被资产业务各方所接受。 收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收 益，它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人 在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现 值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是 为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房 地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有 者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利 息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金 额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房 地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 1、 收益每年不变 实际收益是在现状下对被评估房地产实际取得的收 益，它受到多种因素的影响，所以在确定纯收益时，通常 不能直接用于评估。例如：当收益权利人在法律、行政上 享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高 或者偏低；收益人经营不善，导致亏损，纯收益为甚至为 负数。这时候必须对实际收益进行修正，剔除其中特殊的、 偶然的因素，取得在正常的市场经济条件下的房地产用于 法律上允许最佳利用方向上的纯收益值。 2、 资本化率确定 资本化率在现状中通常也不是确定不变的，在不同的 用途、不同的地区、不同的时间、不同的性质的房地产， 由于投资的风险有高有底，因此在实际评估工作中，一定 要依据房地产所依据的环境确定资本化率。 3、 收益为无限年期 一般情况运用收益法时，理论上假设收益为无限年期， 否则不适合用收益法对房地产进行评估。 （三）收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方 法相比有以下主要优点： 1、 理论依据充分 收益法是以预期理论为依据，将受托估价的房地产的 未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格，与市场法 和成本法相比，是一种具有理论基础的方法。市场比较法， 通过类似房地产实例与待估房地产的比较，确定待估房地 产的价格，尽管比较符合人们的现实经济行为，但是以价 格求价格，并没有说明价格形成的依据。成本法从费用着 眼，确定价格，有一定理论基础，但有一定的应用限制， 例如不可再生的城市土地就不能用成本法进行估价。 2、 运用范围广泛 无论是纯粹的土地还是单纯的建筑物，或者两者合二 为一的房地产，重要的是有收益性的或者具有潜在的收益 性，都可以运用收益法进行估价。特别是对于不能用成本 法估价、不可再生的城市土地，收益法同样也可以适用其 估价。 3、 符合购买者的理念 通过收益法所确定的收益价格，实质是一种需求价格。 对于房地产的购买者来说，他购买房地产所愿意支付的代 价，自然以他期望该房地产在未来所能给他带来的收益为 依据，而不会去考虑该房地