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对城镇土地定级因素选取以及参评因素因子体系建立的探讨 摘要：本文通过对城镇土地定级因素选择原则、选择 范围，城镇土地定级参评因素因子体系存在的问题进行相 关分析，同时，指出现行城镇土地定级因素因子体系应用 于乡镇土地定级存在因子过多、部分因子无实际意义等问 题，得出城镇土地定级因素的选取应该具体情况具体分析 的结论。 关键词：城镇土地定级；定级因素；因素因子体系 0引言 城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属 性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用 价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异， 评定城镇土地级的过程。相比城镇土地分等的作用对象一 一揭示城镇之间土地质量的地域差异，定级的评定单元划 分的更加精确、有针对性。城镇土地分等定级的目的是为 全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用 城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各 项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城 镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。在城镇土地定 级过程中，对定级因素的选取以及求取所有影响土地级别 的因素分值是定级过程的核心步骤，定级因素的选取直接 影响到土地级别的划分，因此，有必要对如何选取定级因 素进行相关的分析探讨。 1城镇土地定级因素选择原则 城镇土地定级因素、因子，根据城镇的实际情况、影 响城镇土地质量、土地利用和效益的因素，以及这些因素 的影响方式和程度等，选取其中影响性较大的那部分因素、 因子作为定级参评因素、因子。 综合分析原则城镇土地级别受到城镇经济、社会、自 然和生态环境等多种因素的影响。定级除分析经济因素外， 还应对城镇社会、自然和生态环境因素进行分析；除分析 单个因素对城镇土地效益的影响作用外，还应分析经济、 社会、自然和生态环境等因素对城镇土地效益的综合影响 作用。 主导因素原则土地因素及其影响作用和效益，往往存 在一定的重叠性和相关性。与综合分析原则相辅相成，主 导因素原则要求，定级应根据影响城镇内部土地优劣的各 种因素及其作用的差异，重点选择对土地级别起控制和主 导作用的因素作为定级的参评因素，并突出这些因素对土 地效益主要方面的影响。 地域分异原则土地构成因素特性、优劣状况、对土地 效益的影响作用方式和强度，在城镇范围内一般存在一定 的空间差异。定级应掌握土地因素特性、优劣状况、影响 作用方式和强度的空间分布与组合规律，分析其地域差异， 从而更为科学准确地选取定级参评因素、量化其影响作用。 土地收益差异原则土地级别反映了城镇土地条件的优 劣状况，而对土地条件具有一定敏感性的企业利润所包含 的土地收益在不同级别土地上应有明显差异，因此应选择 有关行业企业进行土地差收益地价测算，并将测算值作为 确定土地级别数目和了解行业级差收益的重要参考依据。 2城镇土地级别的影响因素 城镇是一个复杂的人工系统，其内各种设施众多，是 人们生活和各种经济活动最为集中的场所。在不同城镇之 间以及同一城镇内部不同区域之间，城镇土地构成要素、 土地利用与效益、土地质量与价值均存在很大差异，影响 城镇土地级别的因素复杂多样，但主要包括繁华程度、道 路交通条件、城市设施条件、环境条件和人口状况等。 繁华程度根据区位论、城市地理学理论和地租地价理 论，城镇中某些对人口流动和物质能量交换具有聚集作用 的特殊地段形成城镇结节点，这些大大小小的城镇结节点 通过频繁的人口流动，物质、能量、信息的不断交换成为 城镇不同层次和等级的繁华中心。繁华程度可以通过多种 指标衡量，如人口密度、商业繁华程度等。其中商业服务 业的繁华程度较为直观，也相对易测，是衡量繁华程度的 重要指标。商业服务业有其自身的行业运行发展规律，在 运用商业服务业繁华指标时，可以用商服规模近似代替繁 华中心规模；以服务吸引半径代表繁华影响范围；以商服 业吸引力随距离的衰减值即商服繁华影响度代表土地繁华 程度。因此，土地繁华程度也可以通过商服繁华影响度表 /J、- O 道路交通条件城市道路交通条件，是某特定地块土地 与外界（包括定级城镇内部其它地域和定级城镇之外环境） 进行物质、能量、人员、信息交流的方便程度、快捷程度。 它的好坏状况，一方面影响人流、物流的移动成本；另一 方面还影响土地所处区域与其他有关区域相接触进行社会 经济和技术交流的频率、机会、便利程度和潜力。根据道 路交通设施在所促进物质、能量、人员、信息交流的空间 性和主要对象方面的差异，可将道路交通条件进一步细分 为对外交通便利度、道路通达度、公交便捷度和路网密度 等因素。其中，对外交通便利度反映城镇土地与定级城镇 之外环境物质、能量、人员、信息交流的方便和快捷程度; 道路通达度、公交便捷度和路网密度，反映评价地域与定 级城镇内部其它地域物质、能量、人员、信息交流的方便 和快捷程