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对浙江各城市房价的理性思考 〔论文关键词」房价房地产业调控 ［论文摘要」面对浙江各城市房价不断攀升的现状？引 发了人们对房价这一市民、开发商、政府、投资人最敏感 问题进行深层次的反思和探索。市场各方应正确认识房价 涨跌的辫证观？处理好风险与收益？长期利益与短期利益之 间的关系？理性投资？适度消费？强化调控？促进房市健康平 稳发展。 自1998年以来？长江三角洲各城市的房地产业开始启 动?进人了全面复苏和发展时期。特别是从XX年以来?房价 更是一路走高。浙江省房屋销售价格在XX年平均上涨%?其 中丽水市上涨％、宁波市为％、嘉兴市为％。203年前三个季 度全省房屋销售价格又呈现出全面上涨态势？同比涨幅高 达%?其中？丽水市的涨幅为％。面对当前的房市现状?作为房 地产市场一个重要风向标与调节器的房价?成了各城市上下 共同关心的、最为火热的话题?笔者对此提出一些个人看法 和思考。 一、房地产企业应理性对待房价上涨?不断探索企业长 期稳定发展战略 就开发商而言？房价的上涨能给企业带来直接的利润和 效益。当购地的费用、开发建造的成本费用已固定?房市火 爆能为企业节约促销费用？大幅增加开发项目的净利润。因 而开发商以喜悦的心情关注房价的上扬?期待着价位的突破? 以引领房价上扬？拓展当地房价的空间。当开发商的楼盘热 销时？部分开发商出于企业的利益？也会采用频繁提价的策 略。但过高过快的房价上涨会带来诸多问题?直接影响到企 业的长远发展。首先?过高的房价会把市场的大部分中低收 人消费者拒之门外？使一些公司的楼盘曲高和寡？并有可能 成为一些投资、投机客追逐的目标。其次?房价的上涨必然 会引发政府土地出让价格的上扬和政府调控市场力度的加 强?使开发商后续项目开发成本大幅增加？开发难度加大?对 寻求长期发展的企业来说？并非好的选择。其三？短期内房 价过快的上涨所带来的丰厚利润必然会吸引更多的企业和 投资人进人这一市场？加剧行业的竞争？导致房地产市场的 价格战？直接危及企业的生存？使行业整体利润水平降低。 其四？过高的房价一旦遭遇销售不畅或市场不景气？将使企 业的价格政策进退两难？缺乏回旋余地；同时也会使各式各 样的违约和纠纷大幅增加？给企业经营增加难度。最后？高 房价带来的高利润使部分开发商追逐短期行为?如惜售、获 利了结思想？放松了对房产品品质、品牌的追求？影响公司 长远发展。 对寻求长期稳定发展的房地产企业而言？客观、理性分 析市场现状？准确预测未来房价走势？科学合理地制定企业 的价格策略?加大力度开发价格适中、品质优良、配套完善? 适合中低收人家庭需求的住宅？构筑企业的经济效益和社会 效益双赢经营模式?是确保企业获得持续稳定的利润？做大 做强的关键。 二、政府加强调控?促进行业平稳发展 政府出于本地区经济的发展和城市建设的需要？希望房 地产业有更快的发展？以发挥其对GDP增长的带动作用。同 时?城市房价地价的上扬也使政府能够从中筹集到更多的建 设资金?增加城市的资产？因而?政府会采取各种措施推动行 业发展、促成房价上扬。如近几年杭州市的房价成为全国 房价最高、房价上扬速度最快的城市之一?与杭州市政府推 出的“十大促市”政策和控制土地出让等措施是分不开的。 但房地产热和房价上扬是“双刃剑”。首先？脱离经济发展 和居民住房支付能力易形成房地产泡沫？ 一旦失控？将会给 经济带来严重的后果。20世纪09年代初海南、北海等地房 地产非理性膨胀？严重影响了经济发展和金融秩序；同期日 本房地产“泡沫”的破灭?对日本经济的影响至今仍未消除; 东南亚金融危机也与房地产“泡沬”直接相关？教训十分沉 痛。其次？在长江三角这一城市密集的都市群中？各城市都 在使出浑身解数来争夺有限的资源一人口、资金、技术等？ 过高的房价地价会增加人们投资创业、购房置业、居住休 闲的成本？降低城市对外部资源的吸引力和城市竞争力？不 利于吸引各类人才到浙江施展才华;一些企业己开始到外省 购地寻求更大的发展空间。如浙江嘉兴？良好的地理区位、 完善的交通网络、相对丰富的土地资源和合理的房价地价 水平？是其竞争优势所在？也是嘉兴未来发展的基础。一旦 房价地价过高?则会丧失嘉兴业已存在的重要优势之一。再 者?面对高地价和土地供给偏少？有的开发商资本外移?纷纷 向外扩张?一些房地产投资者也将投资目光转向江苏、安徽 等地？资金出现外流。另外？过高过快的房价上涨?将会使社 会的贫富差距拉大?部分中低收人家庭无法实现其改善居住 条件的愿望?增加了群众对政府的不满情绪。据浙江省统计 局对全省1个市1300户城市居民的抽样调查?其商品房价 格大大超过居民的承受能力？有％的市民表示难以承受当地 的商品房价格?反映最为强烈的是近几年房价持续大涨的杭 州（95 %）、温州（92%）、绍兴（91%）。 在经济高速增长