地产债18年报及偿债能力点评(6):18年雅居乐销售破千亿,拿地三四线为主.docxVIP

地产债18年报及偿债能力点评(6):18年雅居乐销售破千亿,拿地三四线为主.docx

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目录雅居乐销售首破千亿,拿地三四线为主4销售:18 年雅居乐销售额微增 14%5投资:土储粤港澳、海南、云南等较多6净负债率上升,权益结构有待改善7图表目录图 1:18 年雅居乐销售额上行 14%5图 2:净利率、归母净利率微升5图 3:雅居乐经营流入下行,投资流出及筹资流入上行5图 4:18 年购地支出下降,权益建面均价下行7图 5:权益建面占比提升至 82%7图 6:净负债率上升8图 7:短期有息负债覆盖率为 1.288表 1:雅居乐负债、权益结构有待改善4表 2:雅居乐土地储备一览7表 3:雅居乐存续境内债券情况一览8表 4:雅居乐存续境外债券情况一览9表 5:申万债券地产债追踪指标9雅居乐销售首破千亿,拿地三四线为主雅居乐实际控制人为陈卓林,陈氏家族持有公司约 66%股份。陈氏家族通过富丰作为信托受托人,透过 TopCoast 持有雅居乐约 66%的股份,其中信托受益人为陈卓林、陈卓贤、陆倩芳、陈卓雄、陈卓喜及陈卓南,其中陆倩芳为陈卓林配偶, 其余几人为兄弟关系。销售首破千亿,土储粤港澳、海南、云南等较多,权益结构有待改善。销售: 18 年雅居乐销售继续增长,销售金额首次突破千亿大关,达 1026.7 亿元,同比增长 14%;销售面积升至 798 万平方米,同比增长 8%,销售均价微升至 12,866 元/ 平米。结转收入同比上行8.77%,经营利润率上行至34%,归母净利率微升至13%。 18 年经营流入下行,投资流出及筹资流入上行。投资:18 年购地支出下降 15%至294 亿元,均价下降 30%至 3234 元/平方米。2018 年末,公司土地储备的权益总建筑面积共计 3,623 万平方米,按区域划分,华南、华东、海南、云南等区域的占比较大,分别占 32.85%、18.32%、13.96%和 13.89%。偿债:18 年雅居乐实际借贷利率为 6.49%,公司剔除预收账款的负债率升至 73%,短期有息负债占比微降至 15%,净负债率上行 8PCT 至 79%。公司永续债 83.34 亿元,占总资本的 12%。表 1:雅居乐负债、权益结构有待改善 18 年基本面指标一览资本结构剔除预收账款负债率净负债率短期有息负债占比少数权益占比-少数损益占比永续债/总资本0.730.790.150.1012.13%偿债指标调整后速动比率短期有息负债覆盖率货币资金受到限制比例总资产受到限制比例0.891.280.21-存货周转存货去化率 0.310.340.150.13销售金额(亿)销售面积(万平米)销售均价(元/㎡)1866权益购地支出(亿元)权益建筑面积(万㎡)权益建面均价(元/㎡) 权益建面一二线占比权益建面/总建面2949093,23416.13%82%土储建面/销售(年)期末土储情况4.54公司拥有总建筑面积达 3,623 万平方米的土地储备,其中粤港澳大湾区土储建面 987 万平方米利润率经营利润率净利率归母净利率销售拿地土储资料来源:公司年报,研究注:销售、拿地数据及土储数据来自公司披露;其他财务指标统一口径计算;标红为差于行业以 17 年报计算行业 3/4 分位数指标销售:18 年雅居乐销售额微增 14%18 年雅居乐销售额微增 14%,销售均价升至 12866 元/平米,华南地区贡献销量占 34%。2018 年,雅居乐连同其合营企业及联营公司共实现合同销售金额约1026.7 亿元(人民币,下同),合同销售建筑面积约 798 万平方米。2015 年到 2018 年,合同销售额年复合增长率为 23%,2018 年合同销售额同比 2017 年增长 14%, 销售面积同比增长 8%。2018 年,华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域,以及其他区域的销售金额占比分别为 34%、20%、9%、8%、19% 及 10%。结转收入同比上行 8.77%,经营利润率上行至 34%,归母净利率微升至 13%。公司继续采取「以地产为主,多元业务并行」(「1+N」)的营运模式。2018 年度, 公司收入约为人民币 563 亿元,较 2017 年同比增长 8.77%。其中,房地产业务确认销售金额为人民币 524.88 亿元,较去年增加 6.5%。而来自物业管理、酒店营运、物业投资及环保业务的收入分别为人民币 21.33 亿元、人民币 7.22 亿元、人民币 1.89 亿元及人民币 6.14 亿元,分别同比增长 65.3%、5.5%、13.5%、199.8%。物业管理、环保业务的经营利润分别为人民币 10.76 亿元及人民币 1.97 亿元。公司经营活动产生的现金流量净额近四年为正,18 年筹资流入、投资流出增加,经营流入减少。公司 18 年经营净流入 26.28 亿元(17 年 29.53 亿元),

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