固定收益点评：他山之石，公募REITs如何发展.docxVIP

内容目录 HYPERLINK \l _bookmark0 国内类 REITs 概况 3 HYPERLINK \l _bookmark1 国内类 REITs 与国外 REITs 有较大区别 3 HYPERLINK \l _bookmark3 类 REITs 交易结构：投资者层面，是固定收益投资 3 HYPERLINK \l _bookmark4 以私募基金/信托计划+专项计划为主 4 HYPERLINK \l _bookmark7 优先级/次级分层，多种增信措施保障优先级现金流 4 HYPERLINK \l _bookmark8 优先收购权人通过行使优先收购权保有物业产权 4 HYPERLINK \l _bookmark9 类 REITs 现状：底层资产多样化，期限普遍较长且设臵回售期，公募基金参与较少 5 HYPERLINK \l _bookmark10 底层资产以购物中心、写字楼、住宅公寓、酒店、物流仓储为主，融资规模和融资折价率差异化 5 HYPERLINK \l _bookmark11 次级规模占比差异较大 5 HYPERLINK \l _bookmark12 期限普遍较长，设臵回售期 5 HYPERLINK \l _bookmark13 目前公募基金很少参与类 REITs 5 HYPERLINK \l _bookmark15 国外 REITs 现状及制度安排 8 HYPERLINK \l _bookmark16 美国 REITs 现状 8 HYPERLINK \l _bookmark17 权益型 REITs 市值占比超过 90% 8 HYPERLINK \l _bookmark19 权益型 REITs 长期回报率高于股票收益率，股息率高于十年期国债收益率 8 HYPERLINK \l _bookmark22 不同类型 REITs 总回报、股息率差异化 9 HYPERLINK \l _bookmark24 国外 REITs 制度安排 10 HYPERLINK \l _bookmark25 公司型和信托型 REITs 10 HYPERLINK \l _bookmark28 REITs 两种立法模式比较 11 HYPERLINK \l _bookmark30 物业估值与 REITs 估值 12 HYPERLINK \l _bookmark32 公募 REITs 可能的发展路径 13 HYPERLINK \l _bookmark33 类 REITs 结构嵌套公募基金，公募基金份额在交易所上市交易 13 HYPERLINK \l _bookmark36 平层设计，突出股性 14 HYPERLINK \l _bookmark37 房企高度参与是 REITs 持续运营的重要因素 14 HYPERLINK \l _bookmark38 风险提示 14 图表目录 HYPERLINK \l _bookmark2 图表 1：类 REITs 与 REITs 对比 3 HYPERLINK \l _bookmark5 图表 2：类 REITs 两层 SPV 交易结构 4 HYPERLINK \l _bookmark6 图表 3：类 REITs 三层 SPV 交易结构 4 HYPERLINK \l _bookmark14 图表 4：存量类 REITs 情况 5 HYPERLINK \l _bookmark18 图表 5：美国 REITs 市值（百万美元） 8 HYPERLINK \l _bookmark20 图表 6：美国权益型 REITs 长期回报率高于股票收益率 9 HYPERLINK \l _bookmark21 图表 7：美国权益型 REITs 股息率高于十年期国债收益率（%） 9 HYPERLINK \l _bookmark23 图表 8：美国不同底层资产权益型 REITs 表现 10 HYPERLINK \l _bookmark26 图表 9：公司型 REITs 交易结构（美国为代表） 11 HYPERLINK \l _bookmark27 图表 10：信托型 REITs 交易结构（香港为代表） 11 HYPERLINK \l _bookmark29 图表 11：REITs 两种立法模式比较 12 HYPERLINK \l _bookmark31 图表 12：美国权益型 REITs 的 P/FF O 表现 13 HYPERLINK \l _bookmark34 图表 13：类 REITs 结构嵌套公募基金的交易结构 14 HYPERLINK \l _bookmark35 图表 14：公募基金直接投资物业的交易结构 14 国内类 REITs 概况 国内类 RE