地产债18年报及偿债能力点评（5）：18年荣盛发展销售破千亿，土储集中在三四线.docxVIP

目录土储三四线占 70%，18 年销售向好4销售：销售额首破千亿，同比增长 49.5%5投资：18 年购地放缓，权益占比下行6融资成本较高，目前货币资金充裕8图表目录图 1：18 年荣盛发展销售额上行 49.5%5图 2：销售回款率微降至 0.635图 3：公司存周去化率上升、转率微降5图 4：经营利润率上行至 20%5图 5：经营现金流入大幅增加至 175 亿元6图 6：18 年荣盛发展购地支出下降 46%7图 7：购地面积中权益占比持续下降7图 8：土地储备环京冀布局，河北土储占 35%7图 9：二线城市土地储备占 30%7图 10：剔除预收账款的负债率微升至 77%8图 11：短期有息负债覆盖率为 2.388表 1：荣盛发展 18 年基本面较好，总资产受限比受存货影响较高4表 2：18 年末荣盛发展土地储备建筑面积明细（单位：万平方米）7表 3：荣盛发展相关债券一览9表 4：申万债券地产债追踪指标9土储三四线占 70%，18 年销售向好股权结构稳定，实际控制人耿建明持有 42.72%股份，股权质押比率同比下降。公司前三大股东荣盛控股、荣盛建设与耿建明持股比例分别为 35.65%、13.80%、12.74%，其中耿建明通过持股荣盛控股、荣盛发展，实际持有上司公司股份 42.72%。2018 年，公司前三大股东股权质押比例分别为 70%、66%、4%，前值分别为 94%、99%、3%。经营业绩向好。销售：18 年商品房销售面积 983.40 万平方米，销售金额1,015.63 亿元，分别同比增长 54.73%、49.51%，销售均价微降 3%至 1.03 万元/ 平，销售快速增长，金额首破千亿。投资：18 年购地放缓，18 年新增权益建筑面积 596.28 万平方米，同比下降 46%，购地权益建筑面积占购地建筑面积比率 78%，同比下降 9 个百分点。偿债：财务持续稳健，净负债率同比下降 36PCT,去杠杆成效显著，短期偿债压力不大。负债长短期占比适中，以银行贷款为主，报告期内发行债券利率 7.37%，直接融资成本偏高，货币资金及未使用授信额度充裕。表 1：荣盛发展 18 年财务数据较好，总资产受限比较高，三四线布局为主剔除预收账款负债率净负债率短期有息负债占比少数权益占比-少数损益占比永续债/总资本0.740.880.12-0.01-调整后速动比率短期有息负债覆盖货币/短期债券余额货币资金受到限制比例总资产受到限制比例率1.121.146.370.100.27存货去化率存货现金周转率0.640.80经营利润率净利率0.180.15销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/㎡）销售回款率132863% 18 年基本面指标一览 资本结构偿债指标存货周转利润率 销售拿地购地支出（亿元）购地建筑面积（万㎡）购地建面均价（元/㎡） 建面一二线占比权益建面/总建面1747612,29330%78%土储公司土地储备建筑面积 3,613.54 万平方米，可以满足公司 3 年左右的开发需要。3.67土储建面/销售（年） 期末土储情况资料来源：公司年报，研究注：销售、拿地数据及土储数据来自公司披露；其他财务指标统一口径计算；标红为差于行业以 17 年报计算行业 3/4 分位数指标销售：销售额首破千亿，同比增长 49.5%深耕既有市场，销售规模上升。2018 年荣盛发展销售规模显著上升，销售面积983.40 万平方米，销售金额 1,015.63 亿元，分别同比增长 54.73%、49.51%，公司在徐州、廊坊、沧州、芜湖 4 个城市的市场占有率居首位，徐州区域公司签约回款均破百亿，业绩贡献第一。结转收入同比上行 46%，经营利润率持平于 18%。18 年公司实现营业收入563.67 亿元，同比增长 45.64%，其中房地产业务结转收入 499.61 亿元，占营业收入的 89.35%，同比增长 44.47%；实现归属于上市公司股东的净利润 75.64 亿元， 同比增长 31.31%。公司经营活动产生的现金流量净额同比增长 670%，连续两年为正。公司 18 年经营净流入 175.12 亿元，投资净流出 29.68 亿元，筹资净流出 96.54 亿元，现金及现金等价物净增加 48.73 亿元。 图 1：18 年荣盛发展销售额上行 49.5% 图 2：销售回款率微降至 0.631,2001,00080060040020002015年2016年2017年2018年12,00010,0008,0006,0004,0002,000-1,2001,000800600400200-1.00.90.80.70.60.50.40.30.20.1-销售金额（亿）销售面积（万平米）销售均价（元/平米）右轴2015年2016年2017年201