利率深度·地产观察系列报告之一：2008~2009年地产启示录.docxVIP

正文目录 HYPERLINK \l _bookmark0 一、政策：金融危机促松动 1 HYPERLINK \l _bookmark8 二、资金：销售同步，贷款滞后 3 HYPERLINK \l _bookmark24 三、投资：去化、降杠杆在先 9 HYPERLINK \l _bookmark30 四、经验：2008 年-2009 年，从紧到松 10 图目录 HYPERLINK \l _bookmark1 图 1：2008-2009 年放松周期开启前的销售情况 1 HYPERLINK \l _bookmark2 图 2：2008-2009 年放松周期开启前的投资情况 1 HYPERLINK \l _bookmark4 图 3：2008-2009 年放松政策下的存贷款基准利率 2 HYPERLINK \l _bookmark5 图 4：2008-2009 年放松政策下的存款准备金率 2 HYPERLINK \l _bookmark6 图 5：2008-2009 年政策放松之后的销售状况 3 HYPERLINK \l _bookmark7 图 6：2008-2009 年政策放松之后的投资状况 3 HYPERLINK \l _bookmark9 图 7：2008-2009 年放松周期前后开发资金情况 3 HYPERLINK \l _bookmark10 图 8：2008-2009 年放松周期前后销售情况 3 HYPERLINK \l _bookmark12 图 9：2008-2009 年放松周期前后外部融资 5 HYPERLINK \l _bookmark14 图 10：2008-2009 年放松周期银行贷款情况 6 HYPERLINK \l _bookmark15 图 11：2008-2009 年放松周期房地产投资情况 6 HYPERLINK \l _bookmark16 图 12：2008-2009 年放松周期内定向增发募集金额 6 HYPERLINK \l _bookmark17 图 13：2008-2009 年放松周期房地产债发行情况 7 HYPERLINK \l _bookmark18 图 14：2008-2009 年放松周期房地产信托发行情况 7 HYPERLINK \l _bookmark19 图 15：2008-2009 年放松周期净负债率走势 8 HYPERLINK \l _bookmark20 图 16：2008-2009 年放松周期各资金来源同比增速走势 8 HYPERLINK \l _bookmark21 图 17：2008-2009 年放松周期销售回款走势 8 HYPERLINK \l _bookmark22 图 18：2008-2009 年放松周期土地购置情况 9 HYPERLINK \l _bookmark23 图 19：2008-2009 年放松周期土地库存情况 9 HYPERLINK \l _bookmark25 图 20：2008-2009 年放松周期各指标同比增速变化 9 HYPERLINK \l _bookmark26 图 21：2008-2009 年放松周期商品房库存 10 HYPERLINK \l _bookmark27 图 22：2008-2009 年放松周期商品房新开工与销售情况 10 HYPERLINK \l _bookmark28 图 23：2008-2009 年放松周期各资金来源同比增速 10 HYPERLINK \l _bookmark29 图 24：2008-2009 年放松周期房企现金短债比 10 表目录 HYPERLINK \l _bookmark3 表 1：房地产政策梳理 1 HYPERLINK \l _bookmark11 表 2：房地产开发资金来源与具体融资渠道 3 HYPERLINK \l _bookmark13 表 3：2008-2009 年放松周期前后外部融资分项占比 5 自 2005 年第一轮真正意义上的房地产调控以来，随着国内和世界宏观经济形势不断变化，房地产政策也经历了多轮完整的周期。在本系列报告中，我们将以地产行业经历持续收紧之后，开始进入放松周期为主要的时间选择，以期对当前及未来的房地产市场判断给予启发。本篇报告将通过复盘 2008 年-2009 年房地产放松政策从开启、实施到结束的完整过程，对政策在房地产行业的销售、融资、投资链条中的传导以及房企在此期间的财务指标走势变化进行解读。 一、政策：金融危机促行业松动 2005 年以来的房地产政策收紧使得销售走弱，但地产投资仍在上升通道。2005 年以来，随着中国经济高速增长、信贷扩张，股市、房地产价格大幅上涨，为了遏制通胀，稳定楼市，防范