房地产行业月度报告（2019年4月）：地产再现“小阳春”，房贷利率或难跌破基准线.docxVIP

目录房地产行业数据跟踪1销售：销售面积增速下滑收窄，库销比略微下降1房价：二线城市二手房价格环比增速大幅反弹3投资：施工端对投资增速支撑作用显著5资金：国内贷款和自筹资金同比增速由负转正8房贷利率年内大概率维持在基准利率之上9房贷利率连续四个月回调，一线城市下调最为显著10房贷利率和销售面积、房价变动负相关11房贷利率下调利好刚需群体，未来下行难以跌破基准利率12房地产行业重要事件评析14图目录图 1：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况1图 2：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况2图 3：商品房待售面积及增速情况2图 4：商品房库销比3图 5：70 个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况（%）3图 6：一二三线城市新建商品住宅销售价格环比变动情况（%）4图 7：70 个大中城市二手住宅销售价格变动情况（%）4图 8：一二三线城市二手住宅销售价格环比变动情况（%）5图 9：房地产单月投资额以及当月、累计同比增速情况5图 10：分投资开支地产投资累计占比（%）6图 11：分投资开支地产投资累计同比（%）6图 12：房屋新开工、施工面积累计值及累计同比增速情况6图 13：土地购置面积当月值、当月同比、累计同比情况7图 14：土地成交价款当月值、当月同比、累计同比情况7图 15：房地产开发资金来源当月值、当月同比、累计同比情况8图 16：房地产开发资金分结构累计同比增速情况8图 17：房企开发资金来源占比情况（%）9图 18：全国房贷平均利率环比变动情况（%）10图 19：全国 533 家银行房贷利率调整占比（%）10图 20： 近 1 年来一线城市首套房贷利率情况11图 21：房贷利率与商品房销售面积增速以及百城住宅价格环比负相关（%）12图 22：货币政策宽松对于首套平均房贷利率的影响13图 23：住房按揭贷款不良率在个贷中最低13图 24：国有行个人住房按揭贷款占比均超三成13图 25：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-3 月累计销售金额同比情况（亿元）14图 26：TOP100 各梯队房企 2019 年 1-3 月新增土地货值变动情况（亿元）15图 27：2019 年以来全国主要城市人才落户新政策情况16房地产行业数据跟踪我们根据 wind 房地产行业数据，从房地产销售、房价、投资、房企资金来源四个维度跟踪房地产行业基本面变化情况。销售：销售面积增速下滑收窄，库销比略微下降商品房销售面积累计同比增速下滑收窄，销售金额累计同比略微回升。2019 年 1-3 月商品房销售面积 1.57 亿平方米，累计同比增速为-0.9%，下滑幅度较前两个月收窄了 2.7 个百分点；商品房销售额 1.42 万亿元，累计同比增长 5.6%，增速较前两个月略微回升 2.8 个百分点。销售面积较前两月有所改善的主要原因有：（1）2019年以来信贷政策的宽松导致全国首套房贷款利率自年初以来不断下调，尤其是一线城市下调明显， 这在一定程度上释放了前期被压抑的刚需购房需求；（2）因城施策下部分地方城市房地产调控政策的边际放松对 3 月份的楼市“小阳春”起到了一定的催化作用；（3）春节期间市场清淡，3 月份承接部分需求会有季节性走高规律。3 月楼市的“小阳春”是否具有可持续性还有待继续观察，未来房价上涨过快的地区调控政策或将收紧会对销售面积造成一定冲击。图 1：商品房销售面积当月值、当月及累计同比情况商品房销售面积:当月值（万平方米）当月同比（%）累计同比（%）25,00012%10%20,0008%6%15,0004%2%10,0000%5,000-2%-4%0-6%资料来源：Wind，招商银行研究院图 2：商品房销售额当月值、当月及累计同比情况商品房销售额:当月值（亿元）当月同比（%）累计同比（%）25,00025%20,00020%15,00015%10,00010%5,0005%00%资料来源：Wind，招商银行研究院库销比略微下降。截至 2019 年 3 月底，全国商品房待售面积为 5.16 亿平方米，累计同比增速为-9.9%；库销比（商品房待售面积/单位时间商品房销售面积）由 2019 年 1-2 月的 3.7 略微下降至 3.3，库存去化情况稍有好转。图 3：商品房待售面积及增速情况商品房待售面积:累计值（万平方米）累计同比（%）60,0000%-2%58,000-4%56,000-6%-8%54,000-10%52,000-12%-14%50,000-16%48,000-18%资料来源：Wind，招商银行研究院图 4：商品房库销比库销比6543212017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-022018-0