房地产行业4月行业动态报告：销售边际回暖，一城一策仍为主基调.docxVIP

目 录一、宏观经济稳中有变，房地产景气度持续下行，各线城市周期位置分化1（一）房地产行业是我国经济的重要支柱11、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力12、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持 10 万亿以上的规模1（二）宏观经济稳中有变，下行压力持续加大11、GDP 增速在 2010 年到达高点后进入下行通道12、CPI 温和上行，2019 面临多重因素重叠2（三）3 月份行业基本面呈现复苏态势，但下行格局未见明显拐点21、2019 年行业基本面大概率下行，投资增速料将缓慢下滑22、分层级来看，一二线城市成交逐步筑底回温，三线成交缩量33、3 月百强房企销售显著回暖5（四）财务分析：营收回升，负债率攀升，ROE 增速回落61、利润表：营业收入增速回升，利润水平保持上行区间62、资产负债表：总资产规模加速扩张，杠杆率持续攀升63、现金流量表：货币资金创历史新高，现金流净额进一步下滑74、杜邦分析：ROE 增速回落，销售净利率贡献突出75、18 年地产公司业绩总结8二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段10（一）改革开放四十年，中国住房环境发生大变化101、套户比高达 1.13，人均住房面积超过 38 平米，住房全面短缺问题基本解决102、长期看房地产市场仍具有较大机会，市场从高速将逐步转向中速、高质量发展阶段113、与发达市场相比，我国房地产市场仍有发展空间12（二）政策调控逐步见顶，长效机制推进提速121、“房住不炒”弱化地产行业投资属性，回归居住属性122、“精准调控”抑制投机，“因城施策”主导市场 123、“长效机制”关键是完善住房供应体系，租购并举144、房产税立法先行，预计最快 2022 年开始征收145、城镇化进程加速，落户制度放松15（三）行业集中度上升，头部企业间竞争激烈151、行业集中度不断提升，头部企业重要性提高152、拿地集中度提升，行业进入门槛高16三、行业面临的问题及建议16（一）现存问题161、供求矛盾突出，区域发展不平衡162、房地产市场供给不足与“房屋空置”并存163、房地产行业杠杆率处于高位164、租售结构不合理，租赁市场活力不足165、市场集中度偏低，规模经济效益有待提高17（二）建议及对策171、健全房地产法律体系、规范市场价格秩序172、整顿土地供给市场，破除行政垄断173、促进供给需求多维度匹配174、建立“多层次、普惠制”的住房金融制度175、推动产业内部整合，寻找企业核心竞争力17四、房地产行业在资本市场中的发展状况18（一）房企融资受限，融资方式转换，内地房企扎堆香港上市181、房企股权融资自 2010 年之后收紧，IPO 几近停滞，再融资节奏放缓182、债券融资方式切换193、房地产行业迎来香港上市潮19（二）房地产行业 PE 处于历史较低水平191、房地产行业市盈率向上还有一定修复空间192、国际估值比较来看，A 股估值处于历史低位，具有较大修复空间19（三）房地产板块持仓比例持续提升，龙头配置风格延续201、Q4 基金房地产持仓持续提升，并处于 2010 年以来较高位置202、集中度回落，但仍处于历史较高水平203、龙头配置风格延续，万科保利配置力度加大21五、投资建议及股票池23（一）投资建议23（二）股票池24六、风险提示24插 图 目 录25表 格 目 录26一、宏观经济稳中有变，房地产景气度持续下行，各线城市周期位置分化（一）房地产行业是我国经济的重要支柱房地产业是我国经济中具有先导性和基础性的重要产业，同时也是一个资金密集型和劳动密集型的产业，具有产业链长、关联产业多、行业带动效应明显、与居民生活水平密切相关等特点。房地产行业无论是从宏观层面、中观层面还是从微观层面看，都对我国国民经济、关联产业发展、居民福利等方面具有重要影响。1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力从宏观层面看，房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力，同时在经济周期中扮演重要角色。2018 年我国全社会固定资产投资完成额为 64.57 万亿元，而房地产开发投资完成额为 12.03 万亿元，占当年全社会固定资产投资完成额的 18.63%，仅次于制造业。从中观层面来看，房地产业自身产业链长，关联产业多，与数十个产业存在密切关联性。房地产业的稳步发展，不但通过原材料需求推动了上游建材产业（如，钢铁、水泥、玻璃等）的发展，同时通过产品生产及销售环节，为下游诸多产业（如，家电、装饰装修和批发零售业等） 带来广阔的需求空间。从微观层面来看，在我国商品房既是居民生活的基本需求，但同时成为了不少居民的投资或投机的对象。房地产业发展至今，在改善居民住房水平方面起到关键的作用，城镇居民自有住房拥有率已经大大提高，总体上居民居住条件和居住环境也得到极大改善，从无