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我国经济适用住房若干问题探析 目前，我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中， 针对中低收入者的住房问题，采取的是大力发展经济适用 住房的做法，即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适 用住房向中低收入的家庭提供，此外还有少量的廉租住房 提供给最低收入者家庭，以解决他们的住房问题。经济适 用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露 出一些问题，似乎叫好不叫座。认真研宄分析问题所在， 不断完善经济适用住房政策，对我国居民住房问题的解决 和房地产市场乃至整个国民经济的健康发展都具有极为重 要的意义。下面将就发展中的几个问题做一探讨。 一、科学评估“中低收入家庭”经济状况，正确引导 住房消费需求的有效增长 经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建 的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收 入衡量两个方面的问题。 从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收 入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资 产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等 的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资， 以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入 应指家庭所有成员的工资收入（第一、二职业收入）和其 他工资外收入（如社会保障津贴等）。因此，要衡量判断 一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。 但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入 申报制度，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从 而使“中低收入家庭”变成一个十分宽泛而模糊的概念。 我们目前认定是否为“中低收入家庭”，主要是看其家庭收 入的实际状况。按照货币化分房的有关政策，各地对中低 收入标准因地区经济水平而定。一般来说，家庭收入在社 会平均值70%以下属低收入家庭；家庭收入在社会平均值7 0%-120%之间属中等收入家庭；家庭收入在社会平均值120 % 以上属高收入家庭。这些界定从数据和比例上讲是清楚的， 从理论上分析，也是合理的。但是，从实际操作看，由于 缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制 的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化， 这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适 用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准，因而在实践 操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房， 而另一部分己经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济 适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租 或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。 当然，科学评估“中低收入家庭”涉及到整个社会分 配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以 实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极 向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对“中低收入家 庭”进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业 发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度 并将其与己实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭 收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行 动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起 一种新的工薪阶层住房供给的机制，改变中、低收入一勺 烩的局面，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适 用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补 贴的享受主体。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、 建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多 方面，应做到既适用又经济。值得一提的是，经济适用住 房的标准也应该是一个动态指标。随着经济发展总水平和 人居条件的普遍提高，经济适用住房的比例应逐步减小， 而标准则可以作相应的上调。三是积极引导居民树立正确 的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现“各尽 所能，各居其屋”，而不是依赖经济适用性房来解决住房问 题。国外成功经验亦表明，住房问题的解决不可能一蹴而 就。因此，政策补贴作为一种稀缺资源，只能用在最需要 发挥效用的地方。在我国目前中央与地方财政均十分有限 的情况下，有必要建立起效率优先兼顾公平的各类收入阶 层消费需求的分流机制。当前，比较恰当的办法是让市场 去细分。市场细分的基点在于居民的实际购买力、各类收 入阶层通过权衡自身支付能力、消费偏好来选择购房还是 租房，是进入经济适用住房还是一般商品房消费领域。 二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理 的定位，真正做到“雪中送炭”，达到解决中低收入家庭居 住问题的目的 与完全意义上的商品房相比，经济适用住房价格构成 及价格形成机制有很大的差异，具有特殊性，具体表现为: （1）价格残缺。经济适用房的土地由行政划拨，不存在缴纳 土地出让金，土地的级差收益无法在价格中体现。（2）价格 实行政府指导价。这种价格对市场供求关系的变动缺乏弹 性，同时政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限 制。为控制在不超过3