房地产投资基金的SWOT分析及政策建议.docVIP

房地产投资基金的SWOT分析及政策建议.doc

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房地产投资基金的SWOT分析及政策建 议 摘要:房地产行业是资金密集型行业,对于房地产业 来说,获取资金和拓宽融资渠道是其健康运行的关键。从 资金来源现状基础着手,揭示了目前房地产存在的金融风 险。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析 法对房地产投资基金进行了综合研究。并结合我国发展房 地产投资信托基金的制约因素,提出发展房地产投资信托 基金的政策建议。 1当前房地产金融的风险 由于房地产行业融资渠道较窄,当前我国房地产金融 暗藏几大风险:(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过 快使市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。泡沬 的破灭使房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就贬值甚 至大幅缩水,给银行带来不小的损失。(2)房地产开发企业 高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠 道获得的银行资金占其资产的比率在70°%以上。(3) “假按 揭”凸显道德风险。假按揭己成为个人住房贷款最主要的 风险源头。(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。(5 土地开发贷款有较大信用风险。 2房地产投资基金分析 房地产投资基金的优势分析(S) 房地产投资基金具有融资灵活性:房地产投资基金 通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段 才会介入。因此,在各种资金供给者中,房地产投资基金 所扮演的是一个“接盘者”的角色,可为房地产开发前期 投入的各种资金提供一个有效的退出通道。 房地产投资基金具有高流动性:它是一种房地产的 证券化产品,通常采用服务或受益凭证的形式,使房地产 这种不动产流动起来。而房地产直接投资,出售物业的难 度大且交易成本很高,流动性差。 房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以 通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目,同时 房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财 务运作情况,有较高的透明度。房地产直接投资,受各种 变化的影响大;投资风险大。 房地产投资基金的劣势(W) 目前我国尚未出台房地产投资基金法规,房地产税 费不尽合理,对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外, 我国房地产企业的规模实力有限,能达到成立房地产投资 基金要求的不多。 我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只 有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替 代,没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的 金融体系,大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业 平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。 我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金 融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。 我国有大量的储蓄,储蓄幅度仍然很快,而房地产商也有 大量的需求,但是整个金融中介的功能需要到中国香港去 完成,这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题,有 必要进行构建使其完备。 房地产投资基金的机会(0) 投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产 业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地 产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所 能够带来的基金收益状况和资本增值能力,它是以资本为 中心的,就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续 最大化为目标。 市场分析。一方面,目前我国有许多民间资本通过 三个方面一一自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权 集资大量流入到房地产开发中,这种不规则投资房地产, 加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金,不仅可 以疏散房地产炒作中集中的过多资金,同时可以降低房地 产市场的风险和金融风险。 需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体 系不健全,银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金 可以拓宽房地产的融资渠道,减少房地产投资公司的高的 财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来 自银行贷款,这本身对房地产企业就是一种很大的风险, 一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风 险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险,当金融政 策有变动时,不至于直接影响到房地产业发展。房地产投 资基金的风险分析(T) (1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程 中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成 的收益下降。 (2 )财务风险。各种风险因素综合作用的结果,其具体 表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决,投资能否 按期收回并获得令人满意的利润;是否会出现较高的拖欠 风险、流通风险和期限风险。为此,被投资企业应建立健 全财务制度,加强财务管理。 (3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性 而产生的风险,主要有以下两个方面:一是政策风险,由 于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的 对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等 的不完善,以及执法部门执法不力等。 3发展房地产投资信托基金的政策建议 建立

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