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新型农民与农村房地产业发展关系探析 ［摘要］从制约房地产业发展的两大前置性因素即土地 和资金来看，城市房地产业发展将处于越来越艰难的境地。 随着“十一五”规划的提出，伴随着新农村建设开局年的 到来，人们对房地产业的关注将不可避免地转向农村。这 是一片广阔的发展空间。在这个过程中我们有许多事情要 做，对于其消费主体即新型农民的培育问题即是其中之一， 这个问题也是经济学基本命题之一。消费主体不明确，无 法形成真正意义上的市场，农村房地产业也无法得到发展。 ［关键词］农村房地产业；消费主体；新型农民 农村房地产业亟待发展。“十一五”规划对新农村建设 提出的众多建议和设想，以及目前农村房地产业发展过程 中存在的问题，要求我们必须关注农村房地产，促使农村 房地产业健康发展。这不仅是对农村房地产业，也是对整 个农村经济产生巨大影响的问题。 一、农村房地产业发展的必然性和迫切性 （一）提出建设社会主义新农村。为农村房地产业发展 提供了良好的宏观环境 “十一五”规划对新农村建设提出了 “生产发展、生 活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，这是 从宏观层面上提出的目标。从操作层面上看，它要求改善 农村的生产生活基础设施，例如安全饮水、道路交通、电 力、信息网络等等。近年来，虽然农村在这些方面取得了 一些进步，但是就全国而言，农村基础设施建设与城市相 比仍存在很大的差距。我们要加强对农村生活环境的整治， 不仅要生活环境整洁，也要生态环境良好。同时要加强对 农村住房的规划，不仅要使其美观，还要体现出具有地方 特色和地域风情的建筑风格。另外在布局上要合理，便于 生产、生活、交通，其中还必须遵守一条重要原则：不能 滥占土地。 （二）随着土地监控实效性进一步增强以及财政加大对 “三农”资金的投入力度，为农村房地产业发展提供了契 机 XX年在上海召开的“中国土地市场年会”透露，银根 继续紧缩，并进一步加强对楼市的宏观调控。国土资源部 为进一步完善工业用地和城市房地产市场准人制度，颁布 了 X X年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。 这意味着开发商要想在城市拿到土地，难度将越来越大。 而同时加大对“三农”的投入力度则是近几年来中央经济 工作的一个重要内容。它反映了多年来我们以城市建设为 主的投资方向将转变，重视农村建设势在必行。伴随这个 趋势，将会有一部分原先在房地产暴利诱惑下产生的城乡 “资金逆流”回流，导致城市房地产资金将降温。资金使 用方向和土地监管上的变化，将直接导致房地产开发重心 从城市转向农村。XX年末在上海市举行的第十八届房展会 论坛上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说，加强农 村建设和发展县域经济是大势所趋，今后房地产的发展方 向不在大城市，而在城镇。 （三）目前农村房地产状况不容乐观，亟须完善和创新 随着近年来我国对“三农”问题的高度关注和支持， 使农村的状况大为改善。在农民收入增加的同时，农村房 地产业也在悄然进行。但大多是小规模、孤立地进行，隐 患颇多。从前期土地开发、资金获取到后期的房产交易都 存在很多问题。没有统一的规划，也就谈不上基础设施的 建设，如水、电、道路等都是分割进行，重复建设浪费了 大量的资源。在利益的趋使下相关职能部门对土地监管不 力，渎职、失职现象屡现，导致滥用土地特别是占用耕地 现象严重。在农村，开发商与建筑商两者通常融为一体， 由于对其资格缺乏必要的审查，以及在融资方面存在很多 障碍，导致开发过程中资金难以到位。另外，现房交易也 加剧了资金周转困难。在这个过程中偷工减料、技术不到 位、设备不齐全都影响着施工质量及进度，因此“豆腐 渣”工程的出现也就不足为奇。而在后期交易中，由于前 期土地开发使用手续不完备，导致购买者无法顺利办理房 产证，甚至是非法交易。这些严重损害了购房者的利益， 也妨碍了农村房地产业的正常健康发展。上面所列举的只 是相对有一定规模的开发行为，而在农村更多地却表现为 农户家庭独立行为，类似问题普遍存在。总而言之，目前 农村房地产业存在诸多问题，集中表现在资金普遍不足、 开发产品质量差、土地浪费严重等。现实要求我们尽快规 范农村房地产市场，完善农村房地产市场，以有力地推动 社会主义新农村建设。 从国家政策的导向以及现实中的措施都表明农村房地 产业发展己是必然。笔者以为，在诸多问题中我们首先要 解决的问题是明确消费主体。这是发展农村房地产业的基 础条件，也是推动农村房地产业发展的原动力。 二、明确消费主体是农村房地产业发展的基础 （一）发展农村房地产业必须明确消费主体 从经济学角度来看，一定数量的房地产商品供给、一 定数量的购买力和参加交换的当事人，包括开发者、消费 者等是构成房地产市场的主体。而从营销学的角度来理解 卖方的集合体构成行业，买方的集合体构成市场。因此， 房地产